Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Hai, 27 tháng 1, 2020 ,

Khi dòng vốn nguồn đầu tư ngân hàng ngày càng siết dần, các đơn vị địa ốc bất thần được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó huy động vốn dài hạn cho công trình mang tên trái khoán doanh nghiệp.

Kênh trái khoán được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Nhà băng Nhà nước, trong năm 2019, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho mượn trung, dài hạn và tỷ trọng này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022.

song song, hệ số rủi ro với hoạt động cho mượn kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200%.

Tới Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Nhà băng Nhà nước quy định, trong khoảng thời điểm ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của tài chính ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ trọng này giảm xuống 37%; trong khoảng ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và từ 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho mượn cá nhân dịch vụ đời sống mà tổng số tiền ký hợp đồng cho vay/mức cho mượn tại các thích hợp đồng nguồn đầu tư của khách hàng đó trong khoảng 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của đối tượng mua hàng đó đã ứng dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số không may 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Pháp luật này đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn nhà băng của các công ty địa ốc ngày càng khó khăn hơn.

Ngoài ra đó, nhiều dự án gặp mặt khó khăn trong giấy phép để khai triển, không chứng nhận mở bán, nên cũng không thể huy động vốn trong khoảng khách hàng. Hai vốn đầu tư chính bị chặn dòng khiến cho các đơn vị địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Đương nhiên, trong cái khó đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, hợp tác với các bên ngoại để tận dụng nguồn lực nguồn vốn khỏe mạnh của đối tác, phổ quát công ty địa ốc đã mua ra kênh huy động vốn mới là kênh trái khoán đơn vị.

Thực ra, kênh trái phiếu tổ chức không hề là mới, nhưng với qui định tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho doanh nghiệp chấp hành.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (04 tuần 12/2018) qui định về phát triển trái khoán tổ chức, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh vận động vốn này mới được khơi thông.

Các công ty tiên phong và thực hiện đa dạng đợt phát triển trái phiếu công ty thành công thời gian qua có thể kể đến Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ báo cáo tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI báo cáo, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được tạo ra trong tháng 10, có tới 55% là trái phiếu được phát triển bởi đơn vị bất động sản.

Theo số liệu trong khoảng thông báo tiền tệ bốn tuần 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI báo cáo, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát hành trong bốn tuần 10, có tới 55% là trái khoán được tạo ra bởi doanh nghiệp bất động sản.

Tiếp theo là Tổ chức kinh doanh cũ kĩ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), phát triển 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất khăng khăng 11%/năm.

Lũy kế 10 bốn tuần, các công ty địa ốc đã tạo ra tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm đoạt hơn 34% tổng lượng trái phiếu sản xuất trên thị trường, chỉ sau các nhà băng thương mại.

Ông Nguyễn Quang quẻ Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng tổ chức kinh doanh cổ lỗ phần Đầu tư sản xuất xây dựng DIC (DIG) cho nhân thức, lý do khiến các tổ chức kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất trái phiếu là do kênh nguồn đầu tư bị siết dần, khi mà những quy định phát hành trái khoán được nới lỏng hơn trước (tạo ra hiếm hoi).

So với sản xuất cũ rích phiếu và mượn tiền ngân hàng, tạo ra trái khoán đúng là chọn dễ thở hơn. Đây là kênh huy động vốn mà tổ chức phải mang tên tuổi, nhãn hiệu và uy tín ra đặt cược.

Nếu nhận được niềm tin của chủ đầu tư, thì coi như tài năng huy động vốn thành công khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ toạ Hội đồng quản trị Công ti cổ lỗ phần Đầu tư BĐS Phát Đạt (PDR) nhấn mạnh, ngân hàng hạn chế nhạo cho vay bất động sản, nên trái khoán hiện là kênh vận động vốn thay thế tiết kiệm đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu sản xuất dự án.

Hiện nay, trái phiếu có thời hạn chung là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá bình an đối với vòng đời của một dự án, bảo đảm tổ chức có thể dùng vốn ổn định, khai triển và đưa các nhà cửa về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì phát triển các dự án diện tích gầy có tổng vốn đầu cơ dưới 1.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp BĐS đang có thiên hướng phát hành công trình quy mô khu thị trấn.

Quy mô lớn của công trình dĩ nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, khi mà mượn ngân hàng đang bị hạn chế, nên phương thức sản xuất trái khoán là khả thi nhất trong điều kiện hiện thời.

Ngoài ra, với những đơn vị cần vận động một khoản vốn lớn, thì chọn lựa mượn ngân hàng sẽ bị hạn chế do ngân hàng cũng bị buộc ràng bởi quy định giới hạn về cấp tín dụng cho một/một nhóm đối tượng mua hàng, nên trái phiếu được ưu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có kiểm soát

Trái khoán công ty đang có sức hút cả với chủ đầu tư và doanh nghiệp. Với chủ đầu tư, đầu cơ vào trái phiếu đơn vị có mức lợi nhuận suất cao hơn so với lãi suất dè xẻn nhà băng, trong khi với tổ chức, mức lợi nhuận suất này thấp hơn lợi nhuận vay nhà băng và nhân tố kiện giải ngân thuận tiện, thời hạn vay dài, giúp doanh nghiệp chủ động trong đầu cơ, kinh doanh.

Tất nhiên, đi cùng với sự tấp nập của thị trường trái phiếu công ty là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lợi nhuận suất khi lãi suất trái phiếu của đa dạng tổ chức BĐS đưa ra thông thường ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có đơn vị lên đến 20%/năm (Tổ chức kinh doanh cổ phần Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Nhà băng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các ngân hàng giữ vững rủi ro trong đầu cơ trái phiếu công ty, khác lạ lưu ý mục đích cơ cấu nợ của các công ty, trong đó có tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đòi hỏi này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu cơ trái khoán tổ chức của một vài ngân hàng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản và tiếp diễn tăng, khác biệt, số dư đầu cơ trái khoán tham gia ngành nghề xây dựng, bất động sản lớn.

Công ty này chú ý, hoạt động mua bán bất động sản chưa bình phục vững chắc, hoạt động chế biến, kinh doanh của các doanh nghiệp ngành này vẫn còn rộng rãi gian nan.

Bình chọn về mặt bằng lãi suất trái khoán liên tục tăng trong thời điểm mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai cho biết, sở dĩ lợi nhuận suất của trái khoán doanh nghiệp cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lợi nhuận suất huy động và cho vay của ngân hàng thương nghiệp đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh huy động vốn qua phát triển trái phiếu công ty đang khá nở rộ và chiếm được sự nhiệt tình lớn của rộng rãi chủ đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và quản lý danh mục đầu cơ tại một ngân hàng lớn, chỉ các doanh nghiệp có uy tín nhãn hiệu, có cách thức sản xuất, kinh doanh khả thi mới hấp dẫn được nhà đầu tư trong các đợt sản xuất trái phiếu.

Khác lạ, những tổ chức kinh doanh có tên tuổi, thuộc đội ngũ bluechip dễ dàng tiếp cận với các chủ đầu tư doanh nghiệp nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các đơn vị quy mô nhỏ tuổi hơn chỉ có thể tạo ra trái khoán cho các tổ chức trong nước với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không phát triển được.

Ở một tầm nhìn sáng sủa hơn, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO nghĩ rằng, hoạt động mua bán trái phiếu đang tạo ra thông thường bên cạnh việc đầu tư hay bán cổ phần.

Hoạt động mua bán này phát triển mạnh, bởi phát triển trái khoán thậm chí còn được luật pháp vấn đề kiện dễ dãi hơn cả cổ lỗ phiếu, vì đơn thuần là khoản vay vay dưới cơ chế khác, còn cần thiết nhất là khách hàng, thị trường có hài lòng hay không.

Theo ông Đức, việc phát triển phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng không thể là nơi cho vay, cung cấp vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Nguồn hỗ trợ đang đi đúng hướng khi bên cạnh trái phiếu tạo ra, thì dư nợ ngân hàng cũng đang rất lớn mạnh so với trước đó theo chủ trương giảm dần lớn mạnh dư nợ.

Việc tạo ra trái phiếu nhiều là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng chẳng thể là nơi cho vay, cung cấp vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Xem nhiều hơn: dat xanh

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7