Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Năm, 23 tháng 1, 2020 ,

CafeLand - Hoạt động mua bán bất động sản TP.HCM năm 2019 mang nhì màu tương phản rõ rệt. Trong lúc những công trình ở khu trọng tâm thành phố phần đông “đứng bánh”, đàm phán khá trầm lắng thì ở các vùng lân cận lại mang những gam màu tươi sáng hơn, thậm chí phổ quát khu vực hoạt động mua bán thương lượng khá sôi động và giá cả đẩy mạnh.

Một năm thị trấn bi thiết

Những ngày cuối năm bận bịu, người thì chạy các chỉ tiêu cuối năm, người quay cuồng buôn bán, thì Hưng vượng, một viên chức môi giới bất động sản làm cho việc cho một doanh nghiệp tại TP.HCM, vẫn mải mê với những chuyến đi xa. Vùng đất mà viên chức môi giới đã có bảy năm kinh nghiệm này hay lui đến thường xuyên nhất trong năm là Đồng Nai, Vũng Tàu và xa hơn là Quy Nhơn và Cam Rạng rỡ. Sở dĩ Thịnh phải đi xa tương tự là vì không có hàng để bán.

Vận động liên tục cũng vất vả hơn mọi năm nhưng có hàng bán mới có lương, có huê hồng. Như vây cũng là may mắn lắm rồi khi thị trường TP.HCM đứng dường như hiện tại. Vật phẩm ít nên cạnh tranh rất gay gắt, có dự án tỷ lệ chọi 1 căn đến 5 sales, có trường phù hợp còn rộng rãi hơn nên sales mới không cầm cự được đành phải bỏ nghề

Mặc dầu công ty có trụ sở tại TP.HCM, nhưng cả năm nay chỉ tậu được vài dự án quy mô rất nhỏ xíu. Để nuôi quân, lãnh đạo tổ chức kinh doanh tăng cường chiến lược phát triển ở các tỉnh xa, nơi công ty đã có quỹ đất để “lấy ngắn nuôi dài”.

“Đi lại liên tiếp cũng nặng nhọc hơn mọi năm nhưng có hàng bán mới có lương, có huê hồng. Như vậy cũng là may mắn lắm rồi khi thị trường TP.HCM đứng tuồng như hiện nay. Item ít nên cạnh tranh rất gay gắt, có công trình tỷ lệ chọi 1 căn đến 5 sales, có trường thích hợp còn đa dạng hơn nên sales mới không cầm cự được đành phải bỏ nghề”, Phồn thịnh nói.

Không khó nhọc như Phồn thịnh, nhưng 2019 cũng là một năm mất mùa với Khang, trưởng phòng buôn bán thuộc chi nhánh một tổ chức BĐS tại quận 3. Năm qua, khó khăn bao vây các công ty ngành địa ốc, công ti của Khang cũng không ngoại lệ.

Không chỉ thiếu hàng để bán, tổ chức kinh doanh này còn chịu sức ép cắt giảm nhân lực nhằm hạn chế phát sinh thêm chi phí trong bối cảnh hoạt động mua bán đang trong công đoạn gian truân. Với chiến thắng bán hàng tốt trong phổ biến năm liền, Khang là một trong số các viên chức còn trụ lại. Chỉ có vấn đề doanh thu của Khang không còn được như trước. Khang phải khiến cho thêm nghề tay trái, bán thêm item nhà lẻ bên ngoài để đảm bảo đủ tài chính hàng tháng trả góp căn hộ phổ biến cư sắm hồi cuối năm 2017.

Phổ thông dự án ở TP.HCM vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc nếu có vật phẩm cũng chỉ bé dại giọt. Ảnh: Thuận Nguyễn

Dẫn ra những người trong cuộc như Phồn thịnh và Khang để thấy được phần nào bức tranh hoạt động mua bán BĐS TP.HCM năm 2019. Là một trong những hoạt động mua bán tấp nập nhất cả nước, thế nhưng năm qua thị trường địa ốc TP.HCM không có rộng rãi item. Các dự án vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc ví như có vật phẩm cũng chỉ nhỏ nhắn giọt.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hoạt động mua bán BĐS đô thị sau thời kỳ “đóng băng” trong khoảng năm 2011-2013 đã khởi đầu bình phục và đi tham gia chu kỳ lớn mạnh trở lại trong khoảng cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho tới nay.

Năm 2017, thị trường BĐS đạt được mức lớn mạnh cao nhất trong năm năm vừa mới đây. Nhưng kể trong khoảng đầu năm 2018 tới nay, thanh khoản của thị trường bị sụt giảm mạnh cả về số lượng công trình và số lượng nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân. Dù từ giữa quý 3-2019 nguồn cung item đã có sự cải thiện với 18 công trình nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện vận động vốn, cung cấp gần 16.000 căn nhà, trong đó có hơn 15.000 căn hộ bình thường cư.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào tung ra thị trường trong chín tháng năm 2019 cũng tương đương với cùng kỳ năm trước. Nhưng nếu tính trên số lượng công trình, thì con số này giảm chỉ còn phân nửa. Chi tiết, nếu như như chín tháng năm 2018 có 38 dự án căn hộ được chào bán trên thị trường, thì trong chín tháng 5 2019 chỉ có 20 dự án.

Phát biểu tại một hội thảo diễn ra tham gia bốn tuần 11/2019 tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE vietnam, cho nhân thức năm 2019, công tác dự báo của CBRE chạm mặt phổ thông gian nan vì có tất cả nhân tố chướng ngại đã ảnh hưởng tới việc chào bán của các nhà đầu tư làm nguồn cung sụt giảm.

Bà Dung cho rằng năm 2019 hoạt động mua bán BĐS có phần lớn gian khổ, trong khoảng phía các chủ đầu tư, nhà đầu tư và cả khách hàng. Đương nhiên, bong bóng đã không xảy ra, nội lực kinh tế cho đến những nhân tố xúc tiến nhu cầu mua bất động sản vẫn còn rất cao trên hoạt động mua bán. Những nhân tố này sẽ là nền tảng hỗ trợ thị trường định hình trong năm 2020.

Vùng ven rạng ngời                        

Dường như nguồn cung nhà ở TP.HCM đi xuống thì hoạt động mua bán vùng ven lại rạng ngời. Hoạt động mua bán 2019 được bình chọn là năm tạo dựng ra kỷ nguyên “tấn công bắt xa bờ” một phương pháp ào ạt của các công ty có trụ sở tại TP.HCM.

Năm qua, phổ quát công ty trú đóng tại TP.HCM liên tục đổ bộ ra các tỉnh giấc Long An, Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí là tiến về các thức giấc thuộc miền Đông Nam Bộ như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và xa hơn là các thức giấc miền Trung để phát triển công trình và bán hàng. Dù trước đây đã có công ty tiến về vùng ven, nhưng làn sóng rời khỏi thị trường nở rộ là TP.HCM lần này diễn ra rất khỏe mạnh.

ví dụ như Nam Long, một công ty lớn tại hoạt động mua bán TP.HCM đã lặng lẽ đầu cơ về Long An và Đồng Nai. Ngoài dự án WaterPoint tại Long An, Nam Long đã có thêm các công trình với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Những đơn vị khác như Hưng Thịnh Corp cũng hăng hái trong thiên hướng “đi tỉnh giấc” với tổ phù hợp căn hộ liên minh thương nghiệp phục vụ, văn phòng Grand Center Quy Nhơn, Quy Nhon Melody (Bình Định), Vung Tau Pearl (đô thị Vũng Tàu). Dù chưa chính thức thông báo, nhưng theo tò mò, tổ chức này cũng đang sẵn sàng thi hành một công trình căn hộ tại Bình Dương, giáp giới TP.HCM qua huyện Thủ Đức.

Một “ông lớn” khác là Tổ chức Novaland cũng hiện thực hóa giai đoạn 2 của ý tưởnrg kinh doanh với hai ngành nghề trọng điểm là bất động sản và phục vụ ngao du. Cơ quan đang chấp hành các dự án NovaHills Phan Thiết tại Bình Thuận, NovaBeach tại Cam Ma lanh, Khánh Hòa và NovaWorld tại Bà Rịa - Vũng Tàu, và gần đây là Aqua City tại Biên Hòa, Đồng Nai. Những doanh nghiệp khác như Đất Xanh, Vạn Xuân cũng đều có các dự án ở Bình Dương như Opal Boulevard, Happy One Bình Dương.

Năm 2019 được bình chọn là năm tạo dựng ra kỷ nguyên “tấn công bắt xa bờ” một cách ào ạt của các tổ chức có trụ sở tại TP.HCM. Ảnh: Thuận Nguyễn

Theo giới chuyên môn, đầu cơ tham gia hoạt động mua bán vùng ven, bên cạnh việc khai thác ưu thế về quỹ đất rộng, giá còn tương đối thấp thì ở đây giấy tờ pháp lý cũng tương đối “dễ thở” hơn. Đặc biệt thời gian qua có phổ thông dự án hạ tầng được đầu cơ một bí quyết mạnh mẽ và bất động sản nghiễm nhiên hưởng lợi trong khoảng các dự án này.

Chuyên gia đầu cơ BĐS, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, cho biết với những gian khổ trên hoạt động mua bán TP.HCM thời điểm qua, khuynh hướng dịch chuyển ra vùng ven là vấn đề tất yếu đã được dự đoán từ trước.

“Với cơ sở vật chất hạ tầng được cải thiện, và mai sau khi các tuyến metro, cao tốc đi vào hoạt động, những vật phẩm BĐS ở vùng giáp giới TP.HCM thích hợp với những người địa phương chẳng thể tậu được nhà ở tại TP.HCM, họ sẽ tìm ở các đô thị vệ tinh”, ông Khương cho nhân thức và nói thêm đây cũng là xu hướng tạo ra thế tất ở các nước trên quả đât. Dường như các thành phố lớn như Tokyo, Bangkok, Bắc Kinh hay Thượng Hải, họ luôn có hệ thống thành phố vệ tinh và nhà ở rất phát hành vì cơ sở vật chất hạ tầng phát hành đồng bộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị công trình nhà ở CBRE vn, nghĩ là một trong những nhân tố tạo nên sự chuyển biến của thị trường vùng ven thời điểm qua chính là sự thay đổi của hoạt động mua bán TP.HCM.

Trong 3 quý đầu năm 2019, hoạt động mua bán bất động sản TP.HCM gặp gỡ khá nhiều gian truân về nguồn cung dẫn đến khan thi thoảng sản phẩm. Với vài chủ đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư bé bỏng lẻ có tài chính không dồi dào để tìm BĐS ở khu vực trung tâm, thị trường vùng ven nhộn nhịp hơn, chủng loại vật phẩm nhiều chủng loại hơn cả từ đất nền, nhà xã cho đến đất dự án.

Chuyên gia này cũng dự đoán, Đồng Nai, Bình Dương hay Long An thậm chí là Bình Phước sẽ biến thành những thị trường quyết định nguồn cung lớn năm 2019 cho vùng TP.HCM và xu hướng này còn tiếp tục trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phường sẽ được ưa thích, nhất là các công trình có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Tất nhiên, ông Kiệt cũng cho rằng, hoạt động mua bán vùng ven năm cách đây không lâu cũng chịu tác động lớn từ hệ lụy của những “dự án ma”. Phổ thông nhà đầu tư có tâm lý sốt ruột về công trình ảo, pháp lý chẳng thể triển khai được cùng đa dạng yếu tố khác.

“Trước đó, việc lựa chọn vật phẩm dựa vào vị trí và cơ sở. Hiện thời thiên hướng có đổi mới. Địa điểm, pháp lý và uy tín là nhân tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.

Phần đông giới chuyên gia nghĩ rằng, đi ra vùng ven là hướng phát hành thế tất và tốt cho thị trường. Vấn đề này cũng phản ánh sự nhanh nhạy và năng động của các đơn vị trong việc hiểu thời cơ.

Tuy nhiên, trong cuộc “thiên cư” ra vùng ven cần thêm phổ thông yếu tố để không đi vào vết xe đổ như hơn 10 năm trước đây. Thời điểm đó, hàng loạt các tin tức như xây đắp thị trấn mới Bình Dương, đô thị mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) kéo theo đó là các dự án ào ạt mọc lên và hấp dẫn hàng trăm nghìn người vào công cuộc săn đất.

Thực tại dù đã phát hành được một vài chục năm nhưng đến nay có không ít dự án nơi đây bị bỏ hoang và biến thành nỗi ám ảnh chưa nguôi với nhiều chủ đầu tư. Dù cục diện thị trường lần này đã đổi mới, doanh thu bình quân đầu người đang tăng, sức mua trên hoạt động mua bán cũng thay đổi. Trong khi đó, cơ sở liên lạc gắn kết với các khu vực về TP.HCM đã hối hả và thuận lợi hơn. Nhưng theo các chuyên gia, đơn vị cần chủ động dự phòng không may bằng kế hoạch đầu tư bài phiên bản hơn và dài hơi hơn.

Theo Giáo sư - Tấn sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ toạ Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM, ở vietnam hiện giờ có một sai trái là chủ đầu tư chỉ đầu tư về hạ tầng cơ sở công nghệ, sau đó bán hoàn thành nhà là đi mất. Bởi vậy cần có cơ chế cho nhà đầu tư phải làm trọn gói, làm sao để tạo ra khu đô thị như một thành phố và khiến cho nó sống được. Tức các dự án chỉ có cây xanh mặt nước không chưa đủ mà phải phục vụ được đa dạng nhu cầu khác như ăn ở, chuyển động và chữa bệnh thì mới hấp dẫn được cư dân về sống.

“Phát triển một khu ngồi dưng chỉ có phần cứng như nhà ở, phố đi bộ, cây cối, hồ bơi mà còn phải có cả những phần mềm như y tế, giáo dục, an sinh thị trấn hội, an ninh và đương nhiên bao gồm cả việc khiến không quá xa và dễ ợt để đi lại. Hồ hết những phục vụ đi kèm đó phải vừa đủ tới mức mà người ta không cần phải ra khỏi khu mà thỏa mãn được số đông ý định của chính mình ở mức trung bình và cao thì người ta không việc gì phải đi nơi khác sinh sống”, Giáo sư Hòa nói.

BĐS công nghiệp lên ngôi

Hình như sự phát triển tấp nập của hoạt động mua bán bất động sản các tỉnh giấc, một thị phần nữa được xem là điểm sáng của hoạt động mua bán BĐS năm qua đó là BĐS kĩ nghệ. Nhờ chế độ tăng cường phát triển hệ thống cơ sở vật chất tại khu vực ven TP.HCM, khác biệt là tác động từ thương chiến Mỹ - Trung làm các doanh nghiệp nước ngoài có xu hướng dịch chuyển đầu cơ sang Việt Nam để tận dụng lợi thế về thuế nên giá thuê đất chế biến tại khu vực này liên tiếp tăng trong khoảng đầu năm.

Bất động sản khu công nghệ được xem là điểm sáng của hoạt động mua bán BĐS năm qua.

Theo JLL, giá thuê đất kĩ nghệ làng nhàng ở miền Nam và miền Bắc tại Việt Nam là 95USD/m2 /thời hạn thuê, tăng lần lượt 15,8% và 6,7% so với cùng kỳ năm trước đây.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao hoạt động mua bán vốn tại vn của Công ti JLL vietnam, cho nhân thức: “Các cuộc chiến thương mại vừa qua đã khiến cho các chuyên gia tin rằng vn sẽ được hưởng lợi khi các nhà đóng chai đang sắm cách mở rộng dây chuyền cung cấp của họ sang Đông Nam Á”.

Cơ quan Sharp cũng vừa công bố kế hoạch xây đắp một nhà máy mới tại vietnam. Foxcon, nhà cung ứng linh kiện cho công ty Apple đã mở mang dấu chân tại vietnam bằng việc sắm lại một nhà máy đóng chai linh kiện trong nước tham gia tháng 7 gần đây, sau khi được cấp giấy phép tham gia tháng 2. Các nhà đóng gói China cũng đang chăm sóc đến vn. Theo nghiên cứu từ Nikkei Asian Review, gần 70% trong số 33 công ty TQuốc được khảo sát đang có kế hoạch mở mang ra nước ngoài và cân nhắc chọn vietnam khiến điểm đến.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu cơ, tổng vốn đầu cơ nước ngoài tham gia Việt Nam tính đến 20/11 đạt gần 31,8 tỉ đô la, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó ngành nghề kĩ nghệ sản xuất, chế tạo được cấp phép thoạt tiên tư nước ngoài lớn nhất với số vốn chứng nhận của các dự án đạt 10,33 tỉ đô la, chiếm hữu 70,4% tổng vốn đạt yêu cầu cấp mới. Bất ổn địa chính trị của đa dạng giang sơn trên thế giới chỉ là một phần nguyên nhân của sự ngày càng tăng đầu cơ vn.

Hình như, các hiệp nghị thương nghiệp tự do như là Hiệp nghị Đối tác làm ăn Vừa đủ và Tân tiến xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp nghị thương mại hòa bình Đoàn kết châu Âu (EVFTA) chính là những động lực tích cực cho sự tăng trưởng.

Dường như đó, nhu cầu hàng tiêu xài nội địa khó khăn có thể giảm do tầng lớp trung lưu tăng thêm và hàng ngũ công phu dồi dào. Tìm hiểu công bố vào bốn tuần 9/2019 của Savills Việt Nam cho biết, vn hiện có 326 khu công nghệ với tổng quy mô khoảng 95.500 ha. Tổng số công phu làm việc trong các khu kinh tế và đặc khu kinh tế duyên hải là 3,6 triệu công trạng.

Trong số đó, 251 khu công nghệ đã hoạt động với gần 61.000 ha và tỷ trọng lấp đầy khoảng 74%; 75 khu công nghệ có tổng diện tích 29.300 ha đang trong công đoạn xây đắp và đền bù, phóng thích mặt bằng. “Các chủ đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm liên doanh với các nhà phát hành kĩ nghệ trong nước, hoặc thâu tóm quỹ đất và các tài sản công nghệ đang hoạt động. Yêu cầu đối với các của nả kĩ nghệ là chưa bao giờ bớt nhiệt, trong khoảng lâu, các nhà đầu tư đã chăm nom tới phân khúc này bởi năng suất khiến việc cao và chi tiêu lao động thấp ở vn. Và những căng thẳng thương mại mới đây góp phần đẩy nhanh thời kỳ quyết định di dời của các công ty”, bà Khanh nói.

Dĩ nhiên, các công ti đã có mặt tại vietnam cũng đưa ra những mối run sợ trong việc tìm kiếm nguồn công huân tay nghề cao và hàng loạt những yêu cầu trong chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ đã dùng ở Trung Quốc. Ngoài ra đó, hạ tầng cơ sở sẽ chạm chán đa dạng thách thức để bắt kịp đà vững mạnh các tổ chức sản xuất đổi hướng sang Việt Nam.

“Phổ biến dự án cơ sở vật chất tại vn đang phải đương đầu với sự chậm chạp trễ do thời kỳ bồi thường phóng thích mặt bằng và dòng vốn. Để lôi cuốn thêm đầu cơ nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển tới đây, Việt Nam sẽ cần cải thiện mạng lưới cơ sở cơ sở vật chất và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên thuỳ,” bà Khanh thể hiện sự quan trọng.

Đồng ý kiến, ông John Campbell, giải đáp cấp cao, phòng Dịch vụ kĩ nghệ của Savills cho rằng, công tích giá rẻ và các khuyến mãi đầu tư, khác biệt là thuế khuyến mãi sẽ tiếp diễn biến thành những nhân tố hấp dẫn đầu tư nước ngoài hàng đầu tham gia vn. Tuy nhiên, nếu muốn chuyển đổi sang ngành nghề kĩ nghệ giá trị cao, Việt Nam phải dồn vào một chỗ vào chất lượng hơn là số lượng đầu cơ.

Nai lưng Kiều

Xem nhiều hơn: bat dong san

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7