Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Tư, 2 tháng 10, 2019 ,

Thời gian qua, vụ việc công ti Alibaba vẽ hàng loạt công trình “ma” để chiếm đoạt đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh các chủ đầu tư BĐS. Từ sự việc trên, Luật sư Nai lưng Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã chia sớt những cách thức nhận diện những lô đất nền của tư nhân và công trình hoàn chỉnh pháp lý của chủ đầu tư (Tổ chức kinh doanh) để giúp đối tượng mua hàng hạn chế mất tiền oan.

Khác lạ lưu ý khi tìm đất nền lẻ

Theo Trạng sư Nai lưng Đức Phượng, với những công trình đất nền lẻ của tư nhân, hộ mái ấm thì đối tượng mua hàng cần phải tò mò kỹ càng về thủ tục giấy tờ cấp sổ. Đất này là loại đất do cá nhân lập hồ sơ để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với cơ chế mua bán này, khách hàng cần chú ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, đất nền tư nhân tự phân lô mà không thực hiện theo thủ tục luật pháp; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có phiên bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của tổ chức nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa kết thúc hạ tầng nên chưa cập nhật trên giấy đạt yêu cầu. Khách hàng đất thường qua giấy tay với đa dạng tên gọi khác biệt (đặt chỗ, giữ chỗ, chắc chắn, hẹn, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong công đoạn này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy chứng nhận nên không thể giao dịch qua công chứng, vì vậy sẽ chạm chán nhiều không may.

Thứ hai, nhiều thửa đất tuy có quyết định tách thửa của công ty nhà nước nhưng lại chưa xong xuôi nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người trao đổi đứt gánh giữa tuyến phố không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại nhà băng, chủ đất che giấu quy hoạch, đất cơ sở vật chất xây đắp không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi rà soát, do vướng các yếu tố này cơ quan điều hành sẽ không thể xét phê duyệt cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi mua đất, người dùng phải chấp hành đúng giao dịch với chủ đất và phải duyệt y đơn vị công chứng, hay nói phương pháp khác là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất, tuyệt đối không giao dịch qua các văn bạn dạng chuyển nhượng thích hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù sắm đất đã có giấy đủ điều kiện, khi xây dựng, người dùng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Nếu như xây dựng sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá tháo, phát sinh kiện cáo rất phức tạp.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu như mù mờ pháp lý đối tượng mua hàng sẽ rất dễ rơi tham gia "ma trận" của các loại bẫy dự án

Nhận diện đất nền dự án nhà đất, khu thành phố

Cũng theo Luật sư È cổ Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về quản lý đầu tư tạo ra thành phố, tùy theo ý định phát hành đô thị, kỹ năng vận động các nguồn lực, buộc phải của nhà đầu tư, UBND cấp tỉnh giấc qui định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu cơ xây đắp cơ sở cho người dân (hộ mái nhà, cá nhân) tự xây dựng nhà ở. Do vậy, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự chuẩn y của UBND cấp tỉnh sau khi đã chấm dứt đầu tư xây dựng kết cấu cơ sở và nghĩa vụ vốn đầu tư về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, rủi ro khi tậu đất công trình thường nằm ở 2 vấn đề chính:

Thứ nhất là pháp lý công trình chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chưa nộp đủ tiền dùng đất, chưa kết thúc hệ thống cơ sở, giải quyết nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường hợp này, việc cấp sổ cho đối tượng mua hàng sẽ bị kéo dài, bởi vậy, đối tượng mua hàng phải chấp hành hợp đồng mua bán qua doanh nghiệp công chứng để chú ý kỹ pháp lý của dự án.

Thứ hai, nhà đầu tư bán đất nền cho đối tượng mua hàng dưới dạng phù hợp đồng góp vốn, hợp đồng thích hợp tác, dù trên thủ tục thương lượng giữa chủ đầu tư và đối tượng mua hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền tậu đất nền dưới dạng vốn góp, đồng thời, khách hàng cũng chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo kiến tạo có sẵn của nhà đầu tư. Dĩ nhiên, bên bán tiện lợi “lừa” bên mua khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc sử dụng tiền tài bên mua tham gia mục đích khác thay vì đầu cơ tham gia công trình như chắc chắn.

Khách hàng cần khiến cho gì để giảm thiểu mắc "bẫy"?

Từ những mánh khóe trên, trạng sư khuyến cáo đối tượng mua hàng cần tỉnh giấc táo khi đi trao đổi BĐS. Nếu như là ký hợp đồng gì (gồm cả thích hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ...) cần phải nhân thức chủ tài sản là người nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường phù hợp ký với cá nhân giao cho cho tư nhân theo văn phiên bản giao cho tại công chứng. Đối với văn bản khách hàng ký với tổ chức kinh doanh môi giới thì cần xem xét văn phiên bản giữa nhà đầu tư và công ty môi giới để để ý về phạm vi công ti môi giới ký kết với khách hàng và thu tiền của khách hàng.

Với những thương lượng với công ti môi giới không do nhà đầu tư giao cho (thường là tổ chức kinh doanh F2, F3 do tổ chức kinh doanh F1 tự mở mang) thì không có giá trị pháp lý, không ràng buộc công ti môi giới F1, và chủ đầu tư. Vì vậy, việc thu tiền khách hàng gặp không may. Trong hoạt động môi giới, thường các công ti F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với khách hàng, thu tiền tài đối tượng mua hàng nhằm mục đích giữ chân đối tượng mua hàng không chuyển qua sàn khác (lẽ ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Do đó, khách hàng cần kiểm tra lại nhân cách chủ thể, nếu lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các tổ chức nhà nước (Sở Xây đắp) để thanh kiểm tra và buộc công ty F2, F3 phải hủy phù hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, đối tượng mua hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố phù hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung giao dịch trái luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Đọc thêm: bds

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7