Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Sáu, 20 tháng 9, 2019 ,

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế doanh thu tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn phổ thông so với mức do chủ dự án tung ra. Vì thế, cơ quan này vừa có văn phiên bản yêu cầu cơ quan thuế các thức giấc, đô thị tăng nhanh công tác điều hành đối với giao dịch BĐS, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ xuất hiện trong tương lai.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tại, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Tuy nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người dùng thường ký hợp đồng kê khai giá mua bán thấp hơn số đông so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong phổ thông năm qua, cơ thuế quan thường căn cứ tham gia giá thành mà khách hàng - người bán kê khai để làm cơ sở vật chất tính thuế TNCN.

Thế nhưng, điều 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ quan thuế ấn định từng nhân tố liên quan tới việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể đọc thêm giá thành nhà ở do nhà nước thông báo; hoặc giá sắm, giá niêm yết của các tổ chức BĐS tại địa phương để xác định giá thị trường khiến cho căn cứ ấn định giá niêm yết, giá tìm và số thuế phải nộp.

Dù thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho rằng luật pháp trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi bấy lâu, cán bộ thuế chưa chăm chỉ kiểm tra, khám phá giá hoạt động mua bán và rất nhiều chỉ căn cứ tham gia giá bán tối thiểu do UBND các tỉnh, đô thị báo cáo để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên tậu kê khai trị giá đàm phán quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy mức giá do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một vài năm vừa mới đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và khách hàng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành nghề thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do chi phí này cao hơn giá nhà nước lên tiếng nên cán bộ thuế chấp thuận khiến cơ sở tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, ngành thuế có thể phối thích hợp với các công ty, cá nhân can hệ để xác định giá trị thương lượng thực tiễn của căn hộ B có thời điểm thương lượng gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có diện tích, địa điểm… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ vào tầm giá mà chủ công trình đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Qui định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế thu nhập tư nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy luật pháp quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tại, nhiều trường phù hợp bên mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ ký hợp đồng kê khai trị giá trao đổi rất thấp. Tất nhiên, do giá thành này không được cơ quan thuế ưng ý nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với tầm giá có lí.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại hồ sơ thuế của một cá nhân khi người này mua ngừng một căn hộ chung cư. Với trường thích hợp này, người dùng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, song song bên tìm nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm ẩn rủi ro cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 cơ chế tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, doanh thu tính thuế được tính bằng giá bán BĐS trừ đi giá tậu cộng với các chi tiêu hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường phù hợp người bán không xác định được giá tìm và chứng minh các chi phí can dự thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Đương nhiên, do đa phần người địa phương kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ thuế quan cũng không xác định được trị giá thực tế mà người dân đã mua bán nên vài năm vừa mới đây, pháp luật luật pháp chỉ áp dụng một bí quyết tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu trong khoảng người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ là mức thuế TNCN 2% như bây giờ là chấp thu được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên người dân kê khai trị giá trao đổi nhà đất sát với giá thị trường nhằm bảo đảm công bằng về thuế, đồng thời né tránh các không may có thể nảy sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, khách hàng có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng làm người bán lãnh đủ. Còn trường phù hợp người mua hài lòng kê khai giá thấp và nếu như trong thời điểm tới, nhà nước thay đổi cách thức tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá tậu thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ nảy sinh thu nhập rất lớn, đề nghị nộp số tiền thuế không nhỏ" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ti Luật LPVN) cho biết tại hợp đồng công chứng trao đổi BĐS, bên bán luôn yêu cầu kê khai trị giá thương lượng thấp hơn giá trị thanh toán thực tại. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên sắm chẳng thể chứng minh được số tiền thực tiễn đã ủy quyền bên bán. Mặt khác, sau này người đã tìm nhà đất với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, khách hàng kế tiếp lại yêu cầu thương lượng đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Tham khảo thêm: mua nha

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7