Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Tư, 18 tháng 9, 2019 ,

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn phổ quát so với mức do chủ dự án bán ra. Vì thế, công ty này vừa có văn bạn dạng yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh, đô thị tăng cường công việc điều hành đối với đàm phán BĐS, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ xuất hiện trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tiễn, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Tất nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người dùng thường ký hợp đồng kê khai giá mua bán thấp hơn phần đông so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong rộng rãi năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ tham gia giá thành mà người dùng - người bán kê khai để làm cho cơ sở tính thuế TNCN.

Thế nhưng, yếu tố 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ quan thuế ấn định từng nhân tố can dự đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể đọc thêm chi phí nhà đất do nhà nước công bố; hoặc giá sắm, giá niêm yết của các đơn vị bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá niêm yết, giá mua và số thuế phải nộp.

Dù vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ rằng quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với BĐS chuyển nhượng. Bởi xưa nay, cán bộ thuế chưa chuyên cần kiểm tra, tò mò giá hoạt động mua bán và toàn bộ chỉ căn cứ vào tầm giá tối thiểu do UBND các tỉnh, đô thị báo cáo để áp tính thuế. Theo đó, nếu bên bán và bên tìm kê khai giá trị thương lượng quá thấp thì cơ thuế quan sẽ lấy giá bán do nhà nước báo cáo để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho biết thêm một số năm mới đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra lĩnh vực thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do giá bán này cao hơn giá nhà nước công bố nên cán bộ thuế hài lòng khiến cho cơ sở tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với thị trường, theo tôi, lĩnh vực thuế có thể phối thích hợp với các doanh nghiệp, tư nhân can hệ để xác định giá trị giao dịch thực tiễn của căn hộ B có thời gian thương lượng gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có diện tích, vị trí… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ vào giá bán mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Quy định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu cá nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy qui định luật pháp người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tại, đa dạng trường hợp bên tìm đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Trong khoảng đó, họ ký hợp đồng kê khai trị giá trao đổi rất thấp. Tuy nhiên, do chi phí này không được cơ thuế quan hài lòng nên có trường thích hợp người nộp thuế phải kê khai lại với giá bán hợp lý.

Cụ thể, bốn tuần 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại hồ sơ thuế của một cá nhân khi người này tìm xong xuôi một căn hộ phổ biến cư. Với trường phù hợp này, khách hàng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên tậu kiếm được bổn phận nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, người mua căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm tàng không may cho người bán

Trong khoảng năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP pháp luật 2 cách thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, doanh thu tính thuế được tính bằng giá niêm yết bất động sản trừ đi giá tìm cộng với các chi phí có lí can hệ, thuế suất 25%; còn trường thích hợp người bán không xác định được giá tậu và chứng minh các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tất nhiên, do phần nhiều cư dân kê khai lỗ khi bán BĐS, đồng thời cơ thuế quan cũng không xác định được trị giá thực tại mà người dân đã mua bán nên một vài năm cách đây không lâu, pháp luật qui định chỉ ứng dụng một bí quyết tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người địa phương kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ là mức thuế TNCN 2% như hiện thời là chấp chiếm được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, khuyến khích cư dân kê khai giá trị trao đổi nhà đất sát với giá hoạt động mua bán nhằm bảo đảm công bình về thuế, đồng thời né tránh các rủi ro có thể nảy sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, người dùng có thể "lật kèo" trả tiền 1 tỷ đồng làm người bán lãnh đủ. Còn trường phù hợp người dùng ưng ý kê khai giá thấp và nếu trong thời điểm tới, nhà nước thay đổi bí quyết tính thuế theo hướng lấy giá niêm yết trừ cho giá tậu thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh doanh thu rất lớn, bắt buộc nộp số tiền thuế không tí hon" - ông Châu cảnh báo.

Trạng sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho nhân thức tại hợp đồng công chứng mua bán BĐS, bên bán luôn đề xuất kê khai giá trị thương lượng thấp hơn trị giá thanh toán thực tế. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực tiễn đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà ở với giá kê khai không thật cũng biến thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, người dùng kế tiếp lại yêu cầu giao dịch đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem thêm: bat dong san

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7