Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Tư, 11 tháng 9, 2019 ,

Phần nhiều tất cả công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về khái niệm "nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Chủ đầu tư" hay "chủ đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban quần chúng thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, thừa nhận nhà đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, choán tỷ lệ 25,9% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất hồ hết đều là các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, trước đó đã được Ủy ban dân chúng thành phố cho chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ); đối với 126 dự án còn lại, chiếm đoạt tỷ lệ 74,1% có căn nguyên do bồi hoàn đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Theo lý giải của Sở Xây đắp Tp.HCM, ách tắc trong giấy tờ "chọn lựa chủ đầu tư" công trình nhà đất thương mại bằng cách thức "chỉ định nhà đầu tư" là do Luật Nhà đất yêu cầu phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Đương nhiên, trên thực tế, gần như rất nhiều các công trình nhà đất thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% quy mô đất rạch, bờ đất, trục đường, hẻm thuộc Nhà nước điều hành.

Sở Khoáng sản Không gian Tp.HCM lại nghĩ rằng, vướng mắc bây giờ không phải là định nghĩa "quyền dùng đất ở hợp lí" theo kiến nghị của Sở Xây dựng mà là khái niệm về "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư". 

Bởi trường thích hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp lí thì sau khi được UBND thị trấn thừa nhận là nhà đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê ưng chuẩn quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500. Tuy nhiên, theo quyết định chủ trương thì tổ chức là "nhà đầu tư" chứ không phải là "nhà đầu tư", vì thế doanh nghiệp sẽ không hoàn thành được giấy tờ xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Tài nguyên Không gian cũng dẫn chứng Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu tư tạo ra đô thị pháp luật: "Sau khi được chọn, chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ lập thủ tục bắt buộc hài lòng đầu cơ trình UBND cấp tỉnh để ý quyết định ưng ý đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp nhận đầu cơ chấp hành dự án theo luật pháp".

Tương tự, nếu thành phần thủ tục văn phiên bản chấp thuận đầu cơ trong giấy má giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định ưng ý đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện sau giấy má chọn lựa chủ đầu tư, hồ sơ chấp nhận đầu cơ. 

Ngoài ra đó, việc thực hiện hồ sơ ưng ý đầu tư chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư được thừa nhận quyền sử dụng đất ở hợp lí và được công nhận nhà đầu tư dự án.

Đánh giá thông thường về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) nghĩ là, duyên cớ ách tắc bao gồm cả 2 vấn đề mà Sở Xây dựng và Sở Khoáng sản Môi trường nêu. Chi tiết, rất nhiều các đơn vị bất động sản hiện đều bị cả hai vướng bận bịu: vướng mắc "quyền sử dụng đất ở hợp pháp"; và vướng mắc về "chủ đầu tư, chủ đầu tư".

"Phần nhiều dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích dùng đất thành đất ở thì phải thi hành giấy tờ "Quyết định chủ trương đầu tư" theo luật pháp Luật Đầu cơ và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm cho được hồ sơ phê ưng chuẩn quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. 

Cho nên, không làm được giấy tờ thừa nhận "chủ đầu tư" dự án", HoREA nhận định và nghĩ rằng luật pháp phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương nghiệp là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên cớ cốt yếu gây ách tắc hoạt động mua bán bất động sản bây chừ.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND xem xét giải quyết vướng bận rộn về quy định doanh nghiệp phải có "đất ở" thì mới được chỉ định nhà đầu tư công trình nhà ở thương mại, đối với các công trình có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, con đường thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp nhạo báng Phòng Thương mại Công nghệ vn (VCCI) phản hồi, đầy đủ rất nhiều dự án đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải nghĩa cụ thể, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch thị trấn qui định "Nhà đầu tư dự án đầu tư xây đắp tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Luật Đầu tư tại vấn đề 33 thì chỉ qui định về nhà đầu tư, hoặc doanh nghiệp hoặc tư nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu cơ thì chỉ có "Nhà đầu tư thực hiện công trình".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc khăng khăng không nhận giấy tờ trình phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của "Nhà đầu tư" mà đòi hỏi phải là giấy tờ của "Nhà đầu tư". Mà theo thứ tự thì thiếu quy hoạch cụ thể 1/500 chẳng thể lập dự án đầu cơ và được công nhận là "Nhà đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, qui định "Chủ đầu tư công trình đầu cơ xây đắp đơn vị lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", dẫn đến xung đột luật pháp, thể hiện sự thiếu hợp nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu cơ, Luật Đất đai và ngay cả trong các luật pháp của Luật Quy hoạch thành phố.

"Theo qui định quy định, khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "nhà đầu tư". Quy định "Nhà đầu tư lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư" của Luật Quy hoạch đô thị không hợp nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hiệp hội cho rằng, cả "nhà đầu tư công trình" hoặc "chủ đầu tư thi hành công trình" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền tổ chức lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng cho rằng, Luật Quy hoạch thị trấn cũng xung đột với cả Khoản 4 Nhân tố 30 Luật Quy hoạch thị trấn, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê chuẩn y" thì mới có hạ tầng để "lập dự án đầu cơ xây đắp", mà "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê chuẩn y" và "dự án đầu tư xây đắp" lại là cơ sở vật chất để được công nhận "chủ đầu tư" công trình và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do bí quyết hiểu máy móc đó mà hiện phần nhiều số đông công trình đầu cơ sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" đều bị tắc vì tổ chức chuyên ngành không nhận giấy tờ trình chuẩn y quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 của "chủ đầu tư" mà đòi hỏi phải có hồ sơ của "chủ đầu tư". Trong khi đó, nếu như không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không có cơ sở để lập công trình đầu cơ và công nhận nhà đầu tư", ông Châu cho biết thêm.


Xem nhiều hơn: mua nha

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7