Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Tư, 12 tháng 6, 2019 ,

"Cùng với việc rà soát, cẩn trọng trong phê ưng chuẩn công trình, tín dụng bất động sản được kiểm soát nghiêm ngặt đang khiến cho hạn chế nhạo nguồn cung nhà ở, trong khi sức cầu trên thị trường vẫn rất cao. Bởi vậy, ví như không sớm có cách thức xử lý để các công trình bất động sản được tiếp diễn khai triển sẽ ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động kinh doanh của các đơn vị và thị trường bất động sản, từ đó tác động đến cả nền kinh tế", ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Phó chủ toạ Hiệp hội Bất động sản vn phản hồi như vậy.

Theo ông, thị trường nhà đất tại Thủ đô và Tp.HCM trong những tháng đầu năm 2019 có gì khác so với thời điểm trước?

Những bốn tuần đầu năm 2019, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM có sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng trao đổi. Chi tiết, thống kê của Hội Môi giới bất động sản cho thấy, so với quý 4/2018, trong quý đầu năm nay, tại Thủ đô, lượng cung căn hộ chỉ đạt 31,5%; lượng mua bán đạt 30,4%; tỉ lệ tiếp thụ giảm 15,3%.

Gần giống, tại Tp.HCM, nguồn cung thấp dẫn đến lượng mua bán trên hoạt động mua bán giảm mạnh. Song, tỉ lệ tiếp nhận vật phẩm dự án mới tương đối cao, khác biệt là phân khúc căn hộ bình thường cư trung cấp, tỉ lệ tiếp nhận lên đến 89,7%. Nhìn thông thường, ở cả nhì thị trấn lớn, dù rằng có sự sụt giảm về lượng cung và đàm phán, nhưng tỉ lệ kết nạp nhà ở vẫn cao, cho thấy nhu cầu và sức sắm của hoạt động mua bán vẫn rất mạnh.

Vậy đâu là căn do dẫn tới việc giảm nguồn cung nhà ở trên hoạt động mua bán, thưa ông?

Thứ nhất là do vài dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018. Thứ nhị là các địa phương đang đẩy mạnh việc rà soát và thận trọng hơn trong việc phê duyệt y, cấp phép công trình bất động sản. 

Thứ ba là, các chế độ nguồn đầu tư mới được vận dụng đầu 2019, theo đó, nguồn vốn vay bất động sản được giữ vững ngặt nghèo hơn. Trong khoảng đó làm cho hạn chế giễu nguồn cung và khiến lượng trao đổi bất động sản giảm trong những tháng đầu năm nay. 

Nhân tố này ảnh hưởng đến sự sản xuất lành mạnh của hoạt động mua bán, vốn đang sản xuất rất ổn định và không có dấu hiệu "bong bóng" như sợ hãi của tổ chức quản lý.

Nhân tố này có ảnh hưởng thế nào tới hoạt động mua bán BĐS?

Có thể thấy rằng, hiện tượng bê trễ phát hành các dự án BĐS tại Hà Nội và Tp.HCM khiến cho mất cân đối cung cầu của hoạt động mua bán, tạo tâm lý e sợ, thiếu tin cậy của các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Phải nói thêm rằng, tiềm năng để đầu tư tham gia BĐS nhà đất và nghỉ dưỡng tại 2 địa phương này vẫn đang ở mức cao. 

Hiện tại, do gian khổ về hình thức, chính sách khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang đầu cơ đất nền ở phổ quát tỉnh khác. Ví như không được giữ vững nghiêm ngặt, việc này có thể dẫn tới hiện tượng đầu cơ thổi giá, sốt đất ảo, diễn biến tinh vi trong ngành đất đai tại đa dạng địa phương.

Như ông vừa nói, một trong những gian truân lớn nhất của các chủ đầu tư là chế độ thắt chặt nguồn hỗ trợ BĐS. Vậy, vì sao họ không vận động tài chính trong khoảng những kênh khác để phát triển dự án?

Bên cạnh chưa xuất hiện hoàn toản các định giễu cợt tài chính, thị trường bất động sản nước ta hiện đang dựa vào chủ yếu tham gia nguồn vốn nguồn hỗ trợ từ nhà băng và vốn trực tiếp từ người dân. Với việc hạn giễu cợt cho vay bất động sản thì việc tiếp xúc cả 2 kênh vận động này đều rất không dễ dàng. 

Ở những thời kỳ phát triển bình ổn, thì nguồn đầu tư cho BĐS chiếm đoạt xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống và mức tăng trưởng nguồn hỗ trợ bất động sản thường cao hơn mức lớn mạnh nguồn đầu tư chung khoảng 5%. Đây là tỷ trọng hợp lý, tạo điều kiện cho thị trường này tạo ra bình ổn, nhưng giả dụ tỷ lệ đó thay đổi đột biến sẽ tác động tiêu cực tới hoạt động mua bán.

Chẳng hạn những năm 2007, 2008 tăng trưởng nguồn hỗ trợ trên 30%, đến năm 2009, 2010 nguồn hỗ trợ bất động sản bị siết chặt, thậm chí có quan niệm còn nghĩ rằng bất động sản không hề là lĩnh vực đóng chai, đã dẫn đến hoạt động mua bán BĐS rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng lên, Chính phủ phải mất đa dạng công sức để bình phục lại hoạt động mua bán. 

Hay như bây giờ, theo lên tiếng của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ lớn mạnh dư nợ nguồn đầu tư BĐS đã giảm dần trong khoảng 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý 4/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý 3/2018, thị trường bất động sản đầu năm 2019 đã có dấu hiệu trầm lắng. 

Khác biệt, gần đây Ngân hàng Nhà nước lấy quan điểm dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20/11/2014, theo đó sẽ hạ tỷ trọng tối đa của tài chính ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn xuống còn 30%. Tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản mượn cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những đổi mới này chẳng những hạn chế việc tiếp xúc nguồn vốn nguồn đầu tư đối với nhà đầu tư mà với cả khách hàng muốn mua nhà đất.

Nhưng cũng có nhiều quan niệm cho rằng, đây là động thái cần thiết nhằm đảm bảo bình yên của chuỗi hệ thống nguồn vốn vay?

Hiệp hội Bất động sản vietnam cũng như các doanh nghiệp thành viên san sẻ với các công ty điều hành nhà nước trong việc ban hành các giải pháp vấn đề chỉnh, nhằm quản lý chặt chẽ, bảo đảm an ninh của hệ thống nguồn đầu tư. Tất nhiên, chúng tôi kiếm được thấy, cần đảm bảo ổn định tỷ trọng hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nguồn hỗ trợ của toàn chuỗi hệ thống. Không tăng quá hot, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây sốc cho hoạt động mua bán. 

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị: Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc việc sửa đổi những vấn đề có can hệ tới nguồn hỗ trợ BĐS tại Thông tư 36/2014, có lộ trình thực hiện thích hợp, tạo dễ dàng cho hoạt động kinh doanh của tổ chức và sự ổn định của thị trường.

Chi tiết, việc hạ tỷ lệ tối đa của tài chính ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ trong khoảng 40% bây chừ xuống 30% như dự định. Việc tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản mượn tư nhân phục vụ yêu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên, cũng cần phải phân loại khoản mượn cho phù hợp. 

Bên cạnh, cần sớm tìm hiểu hình thành các định dè bỉu nguồn vốn BĐS, như: Quỹ Đầu cơ BĐS, Quỹ Tín thác đầu cơ bất động sản. Hiện ra Nhà băng dè xẻn nhà đất bỏ ra cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có yêu cầu nhà ở, có thể gửi tiền dành dụm để tạo lập nhà ở...


Xem thêm: bat dong san

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7