Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Chủ Nhật, 2 tháng 6, 2019 ,

Tại một hội thảo về thiên hướng đầu cơ trên hoạt động mua bán bất động sản năm 2019 mới đây, vài nhà đầu tư khẳng định rằng sau một thời gian lớn mạnh hot, bây chừ, thị trường bất động sản đang có chiều hướng chững lại, nhất là ở thị phần bất động sản cao cấp. Một trong những khởi thủy tác động tới thị trường bất động sản là do tài chính nguồn đầu tư đối với bất động sản đã được lĩnh vực NH kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo đó, việc cho mượn đối với từng lĩnh vực nói thông thường hay BĐS nói riêng tùy thuộc tham gia sự nhân tố chỉnh của mỗi nhà băng. Chẳng hạn sắp tới khoản cho mượn buôn bán bất động sản trên 3 tỉ đồng sẽ được tính hệ số không may là 200% trong khi hệ số không may đối với cho vay nhà đất xã hội chỉ là 50%.

Tùy theo kỹ năng của từng nhà băng có thể chọn lựa các công trình, đối tượng mua hàng cho vay phù hợp. Nhà băng nào hệ số cho mượn rủi ro còn thấp thì sẽ dễ chịu hơn khi mà công ty nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ cẩn trọng hơn.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối với hoạt động mua bán bất động sản, nguồn vốn nguồn đầu tư chiếm tới 70% nên chỉ cần có sự ảnh hưởng đổi mới lãi suất hay giảm tài chính sẽ ảnh hưởng lớn đến ngành nghề này. Những năm vừa qua, thị trường BĐS tạo ra ồ ạt, trong đó nổi lên dòng sản phẩm cao cấp nghỉ dưỡng condotel.

Hiện nay, các ngân hàng siết chặt dòng vốn vay cho thị phần này là phù hợp. Tất nhiên, tài chính bỏ ra cho phát hành nhà ở phường hội lại quá ít. Nên chăng ngành nhà băng tập trung tài chính cho mượn nhà ở thị trấn hội. Hoạt động mua bán BĐS vẫn là kênh đầu tư lôi cuốn. Bởi vậy, siết nguồn hỗ trợ bất động sản cần có lịch trình để tổ chức hạn giễu cợt gian nan, tính toán phương thức phù hợp.

Trong thời gian tới, nhằm tăng cường điều hành, kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS, các chi nhánh công ty nguồn vốn vay sẽ kiểm soát ngặt nghèo hạn độ dồn vào một chỗ tín dụng vào vài đối tượng mua hàng lớn, đội ngũ đối tượng mua hàng lớn mượn tiền đầu tư vào các công trình bất động sản có diện tích lớn, thị phần bất động sản cao cấp, biệt thự, khu nghỉ ngơi, các tòa tháp xây đắp đa năng có kết hợp chức năng để ở (officetel, condotel…); chỉ chú ý cấp nguồn vốn vay đối với các công trình, cách thức vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ vay vừa đủ và đúng hạn; cẩn trọng xem xét cho mượn đầu tư đầu cơ buôn bán BĐS, cho mượn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

song song, nhiều lần rà soát, bình chọn và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của đối tượng mua hàng, khoản nguồn đầu tư và của cải đảm bảo để có biện pháp xử lý phù hợp. Các NH không cấp nguồn vốn vay đối với các nhu cầu mượn tiền để đầu tư hoặc chấp hành các công trình tiềm ẩn chừng rủi ro cao; thực hiện tốt công tác truyền thông, cắt nghĩa rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng là nhà đầu tư, khách hàng nhà trong việc phối hợp với NH thi hành bảo lãnh nhà đất xuất hiện trong mai sau theo đúng qui định của quy định, hạn chế hiện trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến hoạt động NH.

"Bằng việc siết chặt tín dụng như thế này, phổ thông ngân hàng đã có chính sách phù hợp để vấn đề tiết tài chính cho vay vào ngành nghề BĐS, có biện pháp hạn giễu cợt vay đầu tư bằng công cụ lợi nhuận suất. Vì thế, các doanh nghiệp địa ốc không còn cách thức nào khách hơn là phải chủ động giảm bớt gánh nặng vốn vay từ các nhà băng thương mại, kiếm tìm sự phù hợp tác với phổ quát đối tác khác, xây đắp công ty sáng tỏ, lớn mạnh để kêu gọi vốn đầu cơ trong khoảng bên ngoài", ông Lê Hoàng Châu - Chủ toạ Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết.

Tất nhiên, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Nhà băng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, chắc chắn việc hạn dè bỉu vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn không khiến mất đi vốn đầu tư của đơn vị. NHNN đã đặt vấn đề cẩn trọng trong cho mượn ở các ngành nghề không may như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng bất động sản từ 2 - 3 năm nay và đây không hề nhân tố mới. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường khẳng định chỉ tiêu vốn ngắn hạn này ứng dụng cho số đông ngành nghề, không chỉ riêng bất động sản. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy các ngân hàng chỉ sử dụng tiêu chí này ở khoảng 35 - 36% và chẳng hề đụng è đến 40%.

Bởi vậy, ông Cường trấn an các doanh nghiệp hãy yên tâm, nhà băng hạn giễu cợt cho vay vì quy định này. Chưa kể, việc cho vay đối với từng ngành nói tầm thường hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi nhà băng.

Ông Cường còn cho biết thêm để yếu tố chỉnh phù hợp với pháp luật, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lợi nhuận suất vận động tiền gửi trung, dài hạn để hấp dẫn dòng vốn ở thị phần này. Những chính sách điều tiết vốn trong khoảng NHNN có tác động thủng thẳng, đủ thời điểm để các đối tác can dự điều chỉnh nên tác động của nó chẳng hề là tức tốc. "Đây cũng là cách thức quản trị thích hợp theo chuẩn quốc tế. Đồng thời, các công ty cũng phải tự vấn đề chỉnh bản thân mình, có mô phỏng sử dụng vốn phù hợp hơn", ông Cướng nói thêm.

Tư vấn thắc mắc kỹ năng mượn tiền ngân hàng như thế nào đối với các công trình BĐS nói phổ biến? Để dần dần nâng cao kĩ năng tự chủ nguồn vốn, ông Châu nghĩ rằng các doanh nghiệp bất động sản có thể đi theo rộng rãi hướng khác biệt. Đầu tiên, các tổ chức nên xem xét biến đổi thành công ty cổ lỗ phần để có yếu tố kiện gọi vốn ngoài phường hội và định hướng trở thành tổ chức kinh doanh mọi người để đạt yêu cầu niêm yết trên sàn phân phối chứng khoán. Đồng thời với đó, các doanh nghiệp cần cố gắng để hội chứng nhận tạo ra trái khoán DN, trái phiếu dự án, sản xuất cũ kĩ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một phương hướng khác là các tổ chức cần lựa chọn đối tác là các bên có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu cơ nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để phù hợp tác đầu cơ, kinh doanh, sản xuất công trình. Nhân tố này không chỉ giúp công ty nội tăng nhanh nguồn lực, mà ưng chuẩn liên minh, thích hợp tác, đơn vị còn học hỏi được kinh nghiệm của các công ty, chủ đầu tư nước ngoài về cơ chế sản xuất công trình, đẳng cấp, kiến trúc xây đắp cũng như điều nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp…

Còn theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, các nhà băng thương mại khi cho vay BĐS có 2 đối tượng chính. chậm tiến độ là đối tượng mua hàng là doanh nghiệp buôn bán bất động sản và khách hàng là người mua nhà. Đối tượng chịu phổ thông thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu tậu nhà đất thực. "Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự chọn tín dụng nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà đất ngày càng khan thảng hoặc nguồn cung", ông Phúc nói thêm.

Thay tham gia đó, Nhà băng Nhà nước cần có những cơ chế cho mượn khuyến mãi và động viên các nhà đầu tư phát triển một số công trình nhà ở thương nghiệp có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại phần lớn cư dân hiện nay. Không hạn dè bỉu room nguồn vốn vay đối với các nhà đầu tư dành đầu tiên phát hành loại hình vật phẩm nhà ở này. Động viên các nhà băng thương nghiệp tăng tín dụng tiêu dùng sắm nhà dành cho khách hàng tư nhân.

Đối với các ngân hàng thương nghiệp, theo ông Phúc nên có chế độ cho mượn dễ ợt đối với khách hàng tìm nhà lần đầu, đối tượng mua hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không hề đầu tư. "Việc này sẽ không khó khăn với các nhà băng vì có thân xác định được mục đích vay khi đánh giá thủ tục của khách hàng và cần khuyến mãi lợi nhuận suất vay", ông Phúc góp ý.

Còn theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia bất động sản, khi mượn tiền tậu nhà, đối tượng mua hàng cần để ý tới 3 nhân tố sau: Thứ nhất, khi vay tiền mua nhà, chỉ nên mượn tối đa 50% giá trị ngôi nhà và số tiền phải trả hằng bốn tuần không được vượt quá 50% tổng thu nhập của thê thiếp và chồng. Đây là mức vay an ninh để người mượn không rơi tham gia "bẫy" lợi nhuận suất, vẫn còn dư cho sinh hoạt trong mái ấm.

Thứ hai, khách hàng cần cân nhắc kỹ thời hạn của gói tín dụng; tốt nhất, nên chọn lựa thời gian mượn dài nhất được phép để giảm số vốn gốc hằng 04 tuần xuống thấp nhất.

Thứ ba, về lợi nhuận suất, khách hàng nên đòi hỏi viên chức ngân hàng giải đáp rõ chi phí qua các năm, bằng phương pháp kê sẵn bạn dạng tính tiền trả gốc và lợi nhuận mượn hằng bốn tuần. Đặc trưng lợi nhuận suất nhà băng tại Việt Nam là cứ sau sáu bốn tuần sẽ thay đổi một lần; do vậy, để hạn chế việc thả nổi lợi nhuận suất, người vay phải tiên lượng được cảnh huống lãi suất tăng, để sau khi trừ các khoản chi tiêu hằng 04 tuần trong gia đình, số tiền còn lại vẫn đảm bảo đủ để trả nhà băng.

Ông Châu mới đây đã ký văn bản gửi các cấp, các cấp kiến nghị tiếp diễn giữ è cổ 40% từ nay đến hết năm 2020 (tăng thêm 6 bốn tuần so với dự thảo thông tư sửa đổi của NHNN). Bởi còn gần như DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cũ kĩ phần, cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và vận động vốn. Cụ thể, theo HoREA, cả nước hiện có hơn 10.000 DN BĐS nhưng chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán.

Hình như đó, số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác bất động sản còn quá ít, chưa thực sự là kênh cung ứng vốn cho hoạt động mua bán BĐS. Ngoài ra, vốn đầu tư đầu cơ trực tiếp nước ngoài (FDI) tham gia thị trường bất động sản hiện chiếm giữ khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu vốn của DN... Vì vậy, HoREA bắt buộc NHNN vận dụng quy định về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn ở mức 40% từ nay tới hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% trong khoảng 04 tuần 7-2022.

Nguyên Minh

Theo Nhịp sống kinh tế


Tham khảo thêm: dịch vụ bất động sản

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7