Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Năm, 13 tháng 6, 2019 ,

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan niệm dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một số nội dung siết chặt hơn đối với BĐS do áp dụng hệ số không may cao hơn đối với các khoản mượn trên 3 tỷ đồng. Quay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc mua bán với thây mặt tổ chức biên soạn thảo văn bạn dạng là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Nguồn hỗ trợ các ngành kinh tế của Ngân hàng Nhà nước.

Thưa ông, NHNN đang chấp hành sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với BĐS. Đa dạng quan điểm nghĩ là điều đó sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động mua bán nhà đất thời điểm qua và sắp đến, ông bình chọn thế nào về phản hồi này?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một vài pháp luật can hệ đến tỷ lệ bình an trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ vốn đầu tư ngắn hạn cho mượn trung dài hạn. Như vậy, qui định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư tham gia phần nhiều các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ ứng dụng riêng cho lĩnh vực BĐS. Với lộ trình gồm 3 công đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ giữ vững được không may thanh khoản nhằm bảo đảm bình yên hệ thống trước những đổi mới yếu tố kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động nhà băng, cung cấp xúc tiến phát triển kinh tế bền vững.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay sắm bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, ứng dụng hệ số không may 150%, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay tậu nhà ở xã hội, tìm nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ vận dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng nguồn đầu tư bất động sản tham gia yêu cầu thực của cư dân, xúc tiến tạo ra thị phần nhà ở thương mại giá rẻ và nhà đất thị trấn hội (thị phần đang thiếu nguồn cung). Do vậy dự thảo thông tư không ảnh hưởng bị động đến hoạt động mua bán bất động sản.

 Vậy theo ông, căn nguyên dẫn tới việc trầm lắng của hoạt động mua bán bất động sản, khác lạ là BĐS cao cấp trong những 04 tuần đầu năm phát xuất trong khoảng đâu?

Thị trường bất động sản hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của thị trường đầu tiên lên đường trong khoảng việc lệch pha cung cầu. Hiện tại nhiều chủ đầu tư thực hiện thị phần căn hộ cao cấp, căn hộ ngao du, nghỉ ngơi, khi mà ý định thực của cư dân hướng về thị phần nhà ở bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Dường như thông thường, những 04 tuần đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những bốn tuần ít đàm phán bất động sản do lề thói tiêu dùng của cư dân.

Ngoài ra đó, các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê thông qua dự án, yếu tố chỉnh quy hoạch nhất là tại vài tỉnh giấc, đô thị đã dẫn tới đa dạng công trình chưa đúng tiến độ đầu tư.

Một nguyên cớ nữa là thời điểm mới đây xảy ra nhiều mâu thuẫn trong việc điều hành khu tầm thường cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không chấp hành đúng cam đoan, bàn giao nhà chậm rãi tiến độ làm ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà.

Việc điều hành, cấp phép xây đắp, quy hoạch xây dựng các dự án bất động sản chưa nghiêm, chưa có lí với yêu cầu của người địa phương; điều hành, kiểm soát hoạt động đầu cơ của nhà đầu tư dự án chưa nghiêm ngặt, dẫn đến trạng thái đầu cơ dàn trải, năng lực tài chủ chốt nhưng đầu tư công trình lớn…

Theo đó, một lần nữa bổn phận của tập đoàn điều hành phát triển thị trường bất động sản trong thời gian này cần phải được phát huy, phải giải quyết nghiêm hành vi vi phạm pháp luật quy định của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.

Đương nhiên, theo tôi bình chọn, đây là cơ hội tốt để các tập đoàn quản lý, doanh nghiệp BĐS có thời cơ đánh giá lại cội nguồn yếu kém của thị trường, xác định lại xác định phương hướng phát hành trong dài hạn, nâng cao điều kiện tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của người dùng nhà.

Tình tiết của tăng trưởng nguồn hỗ trợ đối với lĩnh vực bất động sản hiện nay có điểm nào thất thường so với định hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số lớn mạnh âm của nguồn vốn vay bất động sản trong quý cuối năm ngoái có đáng lo lắng và tác động thụ động đến nguồn cung hoạt động mua bán bất động sản hiện nay cũng như sắp đến?

Thứ nhất, tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với ngành BĐS (bao gồm kinh doanh và sắm bất động sản để ở) phát triển 31,76%. Bởi thế, tăng trưởng nguồn vốn vay đối với ngành bất động sản thích hợp với chủ trương của Chính phủ, xác định phương hướng của NHNN là giữ vững ngặt nghèo nguồn hỗ trợ buôn bán bất động sản và hướng nguồn đầu tư vào các công trình hiệu quả, công trình nhà đất phố hội, nhà đất thương nghiệp giá rẻ và nhu cầu thực của người địa phương. Đây cũng là một trong các tiêu chí mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm tới.

Thứ hai, trong cơ cấu nguồn vốn của một chủ đầu tư công trình bình thường gồm: Vốn tự có, Vốn đi vay, Vốn ứng trước của đối tượng mua hàng vay vốn và các tài chính khác. Bây chừ, vốn đầu tư đầu cơ của công ty BĐS dựa vào lớn vào chuỗi hệ thống ngân hàng, thể hiện ở việc Ngân hàng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho nhà đầu tư và còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho vay đối với khách hàng nhà để thanh toán tiền ứng trước cho chủ đầu tư. Cho nên, vốn đầu tư phục vụ nguồn cung bất động sản sẽ bao gồm cả tài chính phục vụ trong khoảng bên cầu. 

Nói bí quyết khác, khi tính vốn đầu tư tín dụng cho kinh doanh BĐS, phải tính cả vốn nguồn vốn vay dịch vụ yêu cầu đời sống về nhà ở. Như vậy, vững mạnh nguồn đầu tư âm trong Quý IV/2018 không phản ánh việc thiếu vốn, giảm tài chính nguồn hỗ trợ cho ngành nghề buôn bán BĐS.

Thứ ba, 3 04 tuần đầu năm 2019, nguồn đầu tư đối với ngành bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức phát triển chung của nền kinh tế, nên đánh giá việc siết tài chính tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là không đúng đắn. NHNN xác định phương hướng kiếm soát nghiêm ngặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng định hướng nguồn hỗ trợ dịch vụ nhu cầu thực của người địa phương.

Cách đây không lâu, Hiệp hội BĐS vietnam có phổ quát kiến nghị liên quan tới qui định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, chủ đạo nhận định dự thảo các nội dung giảm tỷ lệ tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được dùng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu xài nhà ở là giải pháp siết tín dụng, khiến cho giảm nguồn cung BĐS. NHNN nhận định thế nào về ý kiến này?

Các kiến nghị của Hiệp hội BĐS vietnam về lịch trình giảm tỷ lệ tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được sử dụng cho mượn trung, dài hạn chính là một phương thức mà NHNN dự kiến chọn lựa. Theo đó, sẽ vấn đề chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 01/7/2022 ứng dụng tỷ trọng tối đa 30%.

Phản hồi của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số rủi ro trong khoảng 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên là không chính xác. Việc nhân tố chỉnh hệ số không may khoản cho vay lĩnh vực BĐS phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thành các hình thức, chế độ, pháp luật can hệ đến hoạt động mua bán bất động sản, bảo đảm sự sản xuất hiệu quả, vững bền của hoạt động mua bán bất động sản và bình yên hoạt động của chuỗi hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ ứng dụng đối với các nhà băng, chi nhánh nhà băng nước ngoài chưa thi hành Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong công đoạn thực hiện sáp nhập, phù hợp nhất gặp gỡ gian khổ về vốn đầu tư). Theo đó, chừng ảnh hưởng của qui định trên đến thị trường bất động sản là không lớn.

Dường như đó, việc thay đổi qui định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các công ty bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để vận động vốn trên hoạt động mua bán vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc tham gia nguồn vốn nguồn hỗ trợ, phù hợp với khuynh hướng của quốc tế hiện giờ.

Bây giờ dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy ý kiến phổ quát, NHNN đang biên tập cho thích hợp, bảo đảm kỹ năng phục vụ của các ngân hàng, chi nhánh nhà băng nước ngoài cũng như đối tượng mua hàng vay vốn.

Xin cảm ơn những san sớt của ông!

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ


Xem thêm: dịch vụ bất động sản

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7