Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Năm, 14 tháng 3, 2019 ,

"Đất Vân Đồn lên giá từng ngày, đất Đà Nẵng mỗi tuần một giá, giá đất Mũi Né liên tục tăng lên...", những lời đồn về "sốt" đất nền đang càng ngày càng lan rộng. Trên thực tế, theo phổ quát đại lý phân phối, giá đất có lên nhưng không tăng nhanh như tin đồn, song song không thải trừ trường hợp đầu tư, thổi giá. Bởi vậy, đối tượng mua hàng cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền trong bối cảnh hiện nay.

Nhìn lại thời điểm "sốt đất" vừa qua nhất (cuối 2017, đầu 2018), Bộ Xây dựng đánh giá: Cỗi nguồn chủ công là do một vài nhà đầu tư lợi dụng thông tin về chủ trương kiến thiết 3 đặc khu (Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn); việc quy hoạch mở rộng thị trấn hay sản xuất các nhà cửa cơ sở như cầu, con đường, trường bay… tại vài địa phương để lượm lặt đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những chủ đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông sắm gom đất, chờ lên giá để bán lại, phát triển cơn sốt ảo tại những khu vực này.

Không như lời đồn

Sau thời điểm lắng xuống nhờ những chế độ can thiệp của chính quyền một vài địa phương, đến nay, tình trạng "sốt" đất nền lại tái xuất ở vài nơi.

Rộng rãi người truyền nhau tin tức, tại Vân Đồn, giá đất lên hàng ngày, thương lượng phổ biến đến mức "có môi giới phải nhập viện vì làm việc kiệt sức"...

Nói về yếu tố này, ông Phạm Quang đãng Tùng, Giám đốc Đại lý phân phối bất động sản Thanh Tùng Vân Đồn nhìn nhận, đúng là hiện trạng giao dịch đất tại Vân Đồn mỗi ngày càng ấm, văn phòng BĐS mọc lên khắp nơi, số lượng khách đổ về đây tương đối đông, gồm cả khách hàng nội địa lẫn Việt kiều.

"Ở vài công trình như Phương Đông, đã có hiện tượng tăng giá đột nhiên biến trong một thời điểm ngắn, song đây chỉ là đơn lẻ chứ nhìn thông thường, trên toàn hoạt động mua bán khu vực này, việc tăng một số giá trong một số ngày là không có. Hơn nữa, khách tậu cốt yếu là các chủ đầu tư nên việc tăng giá cũng không vứt bỏ cỗi nguồn thổi giá. Hiện, giá làng nhàng mỗi m2 đất nền ở Vân Đồn tham gia khoảng 25-35 triệu tiền việt/m2, tăng 10 -15% so với cuối năm 2018.

Dự định tới cuối 2019 sẽ còn có thể "ấm" hơn nhờ hạ tầng cơ sở vật chất ngày một đồng bộ; phổ quát nhà đầu tư lớn đang cố gắng triển khai công trình tại đây; quyết định phê duyệt quy hoạch toàn bộ khu kinh tế Vân Đồn tới 2030 góc nhìn 2050... Song, tới ngưỡng nào đó, mức tăng giá đất sẽ lừ đừ dần và dừng lại", ông Tùng nhận định.

Tương tự, tại Đà Nẵng, phổ thông khu vực tại huyện Liên Chiểu, thị xã Ngũ Hoành Sơn, đặc biệt là quận Hòa Vang…, giá đất tăng 40% đến một số trăm %. Nhiều mảnh đất thổ cư tại Hòa Vang đã được sắm đi bán lại với giá cao gấp rộng rãi lần giá gốc.

"Duyên cớ là do những người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin có dự án trên địa bàn, rồi mon men tới khu vực, giả vờ rỉ tai với nhau về tin tức đất tăng giá, đẩy giá niêm yết đất lên cao", một chỉ huy xã Hòa Tiến, huyện Hòa Vang lý giải.

Về việc tăng giá hàng chục % ở một số công trình thuộc khu vực có hạ tầng đồng bộ giáp tuyến đường Huỳnh Thúc Kháng, Võ Nguyễn Giáp, Nguyễn Đình Chiểu tại Mũi Né…, rộng rãi đối tượng mua hàng cho biết, cốt yếu là do các sàn, môi giới "ủ ấp hàng" để tạo khan thi thoảng giả tạo nhằm đẩy giá lên kiếm không ngang nhau…

Phân tích về thực trạng trên, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó giám đốc điều hành Danko Group nhìn kiếm được: Đất nền luôn được xem là "của để dành" đối với giới đầu cơ và cả những người có tiền vì tính chất bảo toàn giá trị ở bất kỳ công đoạn cô động nào của thị trường. Song hiện thời quỹ đất bỏ ra cho phát hành dự án BĐS ở các thành phố lớn ngày càng hạn hẹp, giá đất lại tăng lên khiến kỹ năng tiếp xúc đất đai ngày một gian khổ, tổng vốn đầu cơ cũng tăng cao.

Bởi vậy, đa dạng nhà đầu tư và cả các nhà môi giới đã chuyển hướng sang các hoạt động mua bán mới ở các địa phương có sự bỗng phá về cơ sở vật chất hoặc tiềm năng về du lịch, nghỉ ngơi, công nghiệp… Nhờ đó, thị trường những khu vực này nóng lên từng ngày theo đà phát triển kinh tế tầm thường cùng tiến độ xong xuôi hạ tầng và các nhân tiện ích, cảnh quan cũng như theo kĩ năng "làm cho thị trường" của các môi giới BĐS.

Hơn nữa, với chi phí nhàng nhàng 5- 20 triệu đồng/m2 đất tại các địa phương, đợt đầu thường chỉ phải đóng khoảng 30% thì chỉ cần có số tiền dưới 1 tỷ đồng là khách hàng đã có thể đầu tư một suất đất nền. Nhờ đó, đa dạng chủ đầu tư lướt sóng đã hưởng không ngang nhau tốt. Yếu tố này góp phần xúc tiến nhu cầu đầu cơ bất động sản tại vài khu vực giàu tiềm năng, khiến cho thị trường đất nền ở rộng rãi địa phương tấp nập và thu hút hơn.

Cẩn trọng "bẫy đầu cơ"

"Tuy nhiên, như tôi đã nói, bây chừ, người dùng chủ quản là nhà đầu tư nên không hạn chế khỏi các trường phù hợp môi giới đưa ra những tin tức méo mó về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người dùng nên tò mò kỹ về công trình, tránh rơi vào "bẫy đầu cơ" của các chiêu trò tung tin, thổi giá. Trước tiên và cần thiết nhất là phải tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của công trình. Trong khi vị trí đẹp, công trình phải được quy hoạch rõ ràng, có trọn vẹn thủ tục pháp lý, có giấy phép xây đắp, minh bạch; nhà đầu tư phải có uy tín, đủ năng lực thực hiện công trình", ông Tuấn nói.

Cũng bàn về điều này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ toạ tổ chức CEN Group nghĩ là, đã là thị trường thì không tránh khỏi việc đầu tư thổi giá. Yếu tố: ai là người "ra" cuối cùng. Vì thế, các nhà đầu tư phải có quan niệm và chiến lược rõ ràng. Nếu như là đầu tư dài hạn, đủ khả năng "ấp ôm" hàng trong 5-10 năm thì có thể chọn mua công trình với giá có lí ở vùng xa hơn, còn mục đích là đầu cơ ngắn hạn thì nên chọn lựa những công trình có thanh khoản cao. Tuy nhiên, phải xác định: lợi nhuận luôn đi cùng không may, lãi càng cao thì rủi ro càng lớn…

Bây giờ, khách hàng cơ bản là nhà đầu tư nên không giảm thiểu khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những thông tin sai lệch về hoạt động mua bán, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người dùng nên tò mò kỹ về dự án, tránh rơi vào "bẫy đầu cơ" của các chiêu trò tung tin, thổi giá.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó giám đốc điều hành Danko Group

Đống ý với ý kiến trên, ông Đặng Đình Toàn, Chủ toạ Học Viện nhà môi giới, đánh giá: đối tượng mua hàng cần khác lạ chú ý đến hai yếu tố: một là, hiệu ứng Fomo; hai là trị giá thực của BĐS. Trong đó, Fomo - tâm lý sợ bị lỡ thời cơ làm cho phổ biến người nhanh nhẹn nhập cuộc đàm phán khi chưa kịp tìm hiểu kỹ về dự án và có thể sẽ chịu phải gánh chịu không may. Trong thời đại bùng nổ của mạng xã hội bây chừ thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Về trị giá thực của BĐS, cần được phân tích dựa trên các tính toán: Giá có có lí với thời gian hiện nay, với bất động sản trong khu vực, cùng phân khúc và có tiềm năng tăng giá trong tương lai không? Người sử dụng sau cuối là người nào? Loại vật phẩm BĐS đó dịch vụ cho mục đích dùng nào?

Nếu để ở thì công trình đó phải đáp ứng được các mục tiêu cho người để ở như: cơ sở vật chất, gắn kết liên lạc, nguồn nước sinh hoạt, điện, trường, chợ, bệnh viện, bến xe tiêu khiển, tài năng di dân cơ học... đáp ứng ý định sinh hoạt của dân cư.

Nếu như để buôn bán, cần xác định buôn bán mặt hàng gì? Đối tượng phục vụ là khách hàng nào? Quy mô thị trường lớn không? Có lượng lớn phương tiện liên lạc vận động hỗ tương liên tục trong khu vực công trình không?

Ví như để xây BĐS nghỉ ngơi thì phải tính kỹ xem vị trí có thể buôn bán loại hình căn hộ phục vụ, homestay, Bungalow không? Có gần các địa điểm du lịch, danh lam thắng cảnh, trạm xe buyt giải trí... không.

"Phân tách được giá trị thực và người sử dụng cuối cùng đoàn kết thêm các nhân tố: khi nào dự án có thể đi vào hoạt động hoặc ước lượng được tài năng tăng giá kỳ vọng trong tương lai dựa trên các nhân tố quy hoạch, di dân cơ học, hạ tầng, phục vụ luôn tiện ích, tiến độ công trình; nguồn cung hiện tại và trong tương lai…, nhà đầu tư sẽ tính toán được khoảng thời gian nắm giữ bất động sản, dòng tiền để đầu cơ và xác định được thời điểm thanh khoản có lí", ông Toàn phân tách.


Đọc thêm: bds

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7