Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Năm, 14 tháng 3, 2019 ,

Năm 2019, các công ty bất động sản sẽ phải sắm cách thức mới cho câu chuyện vận động vốn khi dòng nguồn vốn vay nhà băng bị thắt chặt. Nhiều gợi ý được đưa ra như tạo ra trái khoán, cổ lỗ phiếu, thích hợp tác với nước ngoài ở chừng dự án… Thậm chí, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) còn có văn phiên bản khuyến nghị doanh nghiệp nên chú ý tạo ra trái khoán như một bí quyết để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, để làm cho rõ hơn yếu tố này.

Vốn tín dụng vào bất động sản nói phổ biến sẽ gặp gỡ khó khăn

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn tín dụng tham gia BĐS tác động như thế nào đến doanh nghiệp?

- Siết nguồn đầu tư BĐS là việc cần thiết, chủ trương thông thường của ngân hàng. Bởi lẽ, vững mạnh nguồn đầu tư vào bất động sản đã quá cao nên ngân hàng phải giữ vững lại. Tuy nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn trong khoảng 45% xuống 40% là khá lớn. Bởi vậy, các công trình mượn trung dài hạn bị hạn nhạo báng vốn.

Chuyện thứ hai cần thiết không kém là đánh giá tài năng không may có thể xảy ra ở lĩnh vực BĐS do giá đã cao, quy mô nguồn cung quá phổ quát, hình thành lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Bởi vậy, vốn đầu tư nguồn đầu tư vào BĐS năm nay nói bình thường sẽ chạm mặt khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời nhắn nhủ của phổ biến chuyên gia là không dễ dàng vốn nguồn vốn vay thì doanh nghiệp có thể sản xuất cổ hủ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, thích hợp tác tạo ra công trình với nước ngoài?

- Không phải tổ chức nào cũng phát triển cổ lỗ phiếu mà chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể chấp hành được việc này. Mà số lượng các công ty bất động sản chưa niêm yết trong lĩnh vực bất động sản còn đa dạng vô cùng.

Về việc hợp tác với nước ngoài, công ty cũng không dễ thực hiện đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất chuẩn bị, tiềm lực nguồn vốn tốt. Trên thực tại, bây giờ, phổ biến công ti còn chưa có pháp lý công trình, đang trong thời kỳ thu thập quỹ đất... Chưa kể, khi phù hợp tác, thỉnh thoảng tổ chức còn mất quyền quyết định, đa số là bán dự án cho nước ngoài.

- Vậy thì ông chờ đợi biện pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

- Tôi nghĩ là triển vọng cũng không khả quan hơn nhì cách thức kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được một thị trường trái khoán hoạt động giống như cũ rích phiếu. Công ty sẽ không dễ dàng tạo ra trái phiếu nếu như như không "thân" với nhà băng. Chưa nói tới cơ hội sản xuất trái khoán cũng sẽ nghiêng đa dạng hơn về đơn vị niêm yết.

Với trái khoán chuyển đổi, đơn vị tạo ra chiến thắng nếu được đánh giá có mai sau tốt, triển vọng bền vững. Phổ quát công ty ở Việt Nam sản xuất không thắng lợi trái phiếu biến đổi là do quản lý kém, việc biến đổi không thú vị hoặc khi chuyển đổi, triển vọng giá cũ kĩ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp đầu tư trung, dài hạn. Giả dụ sản xuất được trái phiếu, đơn vị sẽ hưởng lợi hơn tất cả so với ngân hàng. Bởi nếu như vay nhà băng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu cơ phải theo thời kỳ, khai thác kinh doanh cần có thời điểm. Sức ép về tín dụng nhà băng cho trung dài hạn rất căng. Phổ thông doanh nghiệp sụp đổ. Hình như trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó đơn vị có môi trường phát hành vốn.

- Vậy thì theo ông, cần khiến cho gì để có một thị trường trái phiếu nở rộ và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn sản xuất trái khoán dân chúng, tổ chức phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các tổ chức kinh doanh dưới A+ có thể vẫn được sản xuất nhưng lãi suất phải cao, giống đàm phán ATC. Những đơn vị không mạnh nhưng có tiềm năng vững mạnh thì có thể phát hành trái khoán biến đổi.

Ngoài ra, tổ chức có thể phát triển trái khoán tòa tháp. Họ sản xuất trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát chủ quyền, thế chấp trái phiếu bằng dự án tòa tháp. Chủ đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có tổ chức kinh doanh nào phát triển trái phiếu nhà cửa vì không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn vay qua ngân hàng cho với tốc độ cao.

Thế nên, ngân hàng vừa là nhà băng đầu cơ vừa là nhà băng thương nghiệp nên khi mượn thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt doanh nghiệp. Nhà băng khiến cho đủ mọi tác dụng nên chuỗi hệ thống bị tăng rủi ro.

- Có nghĩa là cả 3 phương án thay thế nguồn vốn ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ lỗ phiếu không dễ phát triển, có lúc cũ rích đông không phê duyệt vì còn can hệ giá trị cổ hủ phiếu, điều pha loãng. Tạo ra trái khoán không thuận lợi vì chưa có thị trường trái khoán sinh động như cũ kĩ phiếu; tổ chức chưa có ý thức đẩy nó là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán, bằng lòng lãi suất hoạt động mua bán. Việc phù hợp tác với đối tác nước ngoài thì cũng chạm mặt phổ thông yếu tố, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương thức giải quyết vốn

- Tương tự thì doanh nghiệp nên làm gì khi bị siết vốn?

- Tổ chức cần có cách thức xử lý chủ động. Khi có item tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, khiến việc với ngân hàng về nợ, tìm ra biện pháp. Tổ chức cũng cần học cách thức siết lại vốn trong sự cung cấp của nhà băng; phải làm chiến lược khoản thu khoản chi, làm nghiêm ngặt, kéo dài dự án là đổ vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi hoạt động mua bán BĐS quay đầu, rộng rãi công trình sống, rộng rãi dự án chết. Nhân tố là nỗ lực xử lý của nhà đầu tư đối với các dự án. Không giải quyết được thì số đông thiệt hại.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng công đoạn 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn dự án đứng, phổ quát đơn vị họ giải quyết tốt như các công trình đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, giải quyết không được sau cùng là do nhà đầu tư tính toán quá.

Bài học sau cùng chẳng phải là chờ tới lúc gian nan mới khắc phục mà phải có giải pháp sớm. Bất động sản là loại hình khác biệt, một công trình có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất cần thiết. Ví như không dự báo chu kỳ, bám sát để dự báo rủi ro thì gian nguy.

Nếu chỉ coi bất động sản là hoạt động buôn bán thuần túy, không coi như là loại hình đầu tư nguồn vốn thì khả năng rủi ro luôn luôn sinh ra.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông đánh giá như thế nào về hoạt động mua bán năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi chắc chắn ở vietnam không có bong bóng. Bong bóng là khi người dùng trả nợ không được, nhà băng phải đem ra đấu giá. vn thì không có, chuỗi hệ thống tài chính không căng thẳng như Mỹ trong việc xử lý. vietnam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân dùng trong khoảng đóng băng thì hay hơn, tức thị đàm phán chậm lại, thanh khoản chậm rãi lại, cỗi nguồn do chu kỳ kéo dài, giá tăng lên. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó bán. Vấn đề này đã thấy trong khoảng quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó bán rồi.

- Nhận định này của ông có quá ảm đạm hay không, bởi thời gian cách đây không lâu, hoạt động mua bán địa ốc TP HCM có phổ biến nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trọng tâm?

- Tôi không bi đát. Căn hộ hạng sang ko phải sản phẩm đại diện cho cộng đồng. Nó được nói tới phổ quát dựa trên tin tức marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu tư nhiều hơn. Nếu như phỏng vấn một môi giới thì cứng nhắc bức ảnh khó thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay quay về bức tranh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ thảng hoặc được bung ra thị trường trong thời điểm tới?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế giễu bất động sản, hạn chế đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giễu giúp thị trường không bị suy thoái. Trái lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra đa dạng, số lượng người bán lại phổ thông.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

Người đồng hành


Xem nhiều hơn: dat xanh

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7