Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Tư, 13 tháng 3, 2019 ,

Năm 2019, các công ty bất động sản sẽ phải mua phương án mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng nguồn vốn vay ngân hàng bị thắt chặt. Phổ biến gợi ý được đưa ra như tạo ra trái phiếu, cổ hủ phiếu, thích hợp tác với nước ngoài ở chừng mực dự án… Thậm chí, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) còn có văn bạn dạng khuyến nghị doanh nghiệp nên xem xét phát triển trái phiếu như một phương pháp để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia ngành nghề nhà băng, bất động sản, để khiến rõ hơn vấn đề này.

Vốn nguồn vốn vay vào bất động sản nói bình thường sẽ gặp không dễ dàng

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn nguồn đầu tư tham gia bất động sản tác động như thế nào tới tổ chức?

- Siết nguồn đầu tư BĐS là việc cần thiết, chủ trương chung của nhà băng. Bởi lẽ, vững mạnh tín dụng tham gia bất động sản đã quá cao nên ngân hàng phải kiểm soát lại. Dĩ nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% là khá lớn. Bởi thế, các dự án vay trung dài hạn bị hạn chế giễu vốn.

Chuyện thứ nhị cần thiết không kém là đánh giá kĩ năng rủi ro có thể xảy ra ở ngành nghề BĐS do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá nhiều, xuất hiện lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Bởi vậy, tài chính nguồn vốn vay tham gia bất động sản năm nay nói chung sẽ gặp mặt không dễ dàng.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời nhắn nhủ của đa dạng chuyên gia là khó vốn nguồn hỗ trợ thì doanh nghiệp có thể phát triển cổ lỗ phiếu, trái phiếu hoặc câu kết, phù hợp tác sản xuất công trình với nước ngoài?

- Không hề đơn vị nào cũng sản xuất cổ phiếu mà chỉ những công ti đã lên sàn mới có thể chấp hành được việc này. Mà số lượng các công ti BĐS chưa niêm yết trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều cực kì.

Về việc phù hợp tác với nước ngoài, đơn vị cũng không dễ chấp hành đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực nguồn vốn tốt. Trên thực tiễn, hiện giờ, phổ quát công ti còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi công ty còn mất quyền quyết định, phần đông là bán dự án cho nước ngoài.

- Vậy thì ông hy vọng giải pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

- Tôi nghĩ rằng triển vọng cũng không khả quan hơn nhị phương án kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được một hoạt động mua bán trái khoán hoạt động giống như cũ kĩ phiếu. Đơn vị sẽ khó khăn tạo ra trái phiếu ví như như thường "thân" với nhà băng. Chưa nói đến cơ hội phát triển trái phiếu cũng sẽ nghiêng rộng rãi hơn về tổ chức niêm yết.

Với trái khoán chuyển đổi, công ty tạo ra thắng lợi giả dụ được bình chọn có mai sau tốt, triển vọng bền vững. Nhiều đơn vị ở Việt Nam sản xuất không chiến thắng trái khoán biến đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không lôi cuốn hoặc khi biến đổi, triển vọng giá cổ hủ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái khoán là tài chính cần thiết cho đơn vị đầu cơ trung, dài hạn. Ví như phát triển được trái phiếu, công ty sẽ hưởng lợi hơn số đông so với nhà băng. Bởi giả dụ mượn ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu cơ phải theo quá trình, khai thác buôn bán cần có thời gian. Áp lực về nguồn đầu tư nhà băng cho trung dài hạn rất căng. Phổ thông đơn vị sụp đổ. Dường như trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó tổ chức có môi trường phát triển vốn.

- Vậy thì theo ông, cần khiến cho gì để có một thị trường trái khoán tấp nập và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn tạo ra trái phiếu công chúng, đơn vị phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các tổ chức kinh doanh dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng lợi nhuận suất phải cao, giống thương lượng ATC. Những tổ chức không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể tạo ra trái khoán chuyển đổi.

Trong khi, công ty có thể phát triển trái phiếu tòa tháp. Họ sản xuất trái khoán, đưa vốn tham gia, giám sát độc lập, thế chấp trái khoán bằng dự án tòa tháp. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có công ty nào phát triển trái phiếu nhà cửa vì không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh, công ty cũng muốn mượn qua nhà băng cho với tốc độ cao.

Thế nên, nhà băng vừa là nhà băng đầu tư vừa là nhà băng thương nghiệp nên khi mượn thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt doanh nghiệp. Nhà băng khiến đủ mọi tác dụng nên hệ thống bị tăng không may.

- Có tức thị cả 3 phương thức thay thế tài chính ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ lỗ phiếu không dễ phát triển, có lúc cũ kĩ đông không ưng chuẩn vì còn can dự giá trị cổ phiếu, điều pha loãng. Tạo ra trái phiếu không dễ dãi vì chưa có hoạt động mua bán trái phiếu sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có tinh thần đẩy nó là thị trường vốn, dùng vốn có tính toán, chấp thuận lợi nhuận suất hoạt động mua bán. Việc hợp tác với công ty đối tác nước ngoài thì cũng gặp nhiều vấn đề, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có cách thức giải quyết vốn

- Như vậy thì đơn vị nên làm gì khi bị siết vốn?

- Doanh nghiệp cần có cách thức xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm cho việc với ngân hàng về nợ, mua ra giải pháp. Đơn vị cũng cần học cách thức siết lại vốn trong sự cung cấp của ngân hàng; phải khiến cho kế hoạch khoản thu khoản chi, làm cho chặt chẽ, kéo dài công trình là tan vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi thị trường bất động sản quay đầu, phổ thông công trình sống, phổ thông dự án chết. Nhân tố là nỗ lực giải quyết của nhà đầu tư đối với các dự án. Không giải quyết được thì gần như thiệt hại.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng quá trình 2010-2013, hoạt động mua bán bán không được hàng, vốn dự án đứng, nhiều công ty họ xử lý tốt như các công trình đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, xử lý không được cuối cùng là do chủ đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng không phải là chờ đến lúc gian nan mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. BĐS là loại hình đặc biệt, một dự án có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu không dự báo chu kỳ, bám sát để dự đoán không may thì nguy hại.

Nếu như chỉ coi BĐS là hoạt động buôn bán thuần túy, không xem như là loại hình đầu cơ nguồn vốn thì kỹ năng rủi ro luôn luôn hiện ra.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông bình chọn như thế nào về hoạt động mua bán năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi chắc chắn ở vietnam không có bong bóng. Bong bóng là khi người dùng trả nợ không được, nhà băng phải đem ra đấu giá. vn thì không có, chuỗi hệ thống vốn đầu tư không găng như Mỹ trong việc giải quyết. vn chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân mình sử dụng trong khoảng đóng băng thì hay hơn, nghĩa là thương lượng chậm chạp lại, thanh khoản đủng đỉnh lại, căn nguyên do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó bán. Điều này đã thấy trong khoảng quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng không dễ dàng bán rồi.

- Đánh giá này của ông có quá bi thảm hay không, bởi thời gian gần đây, hoạt động mua bán địa ốc TP HCM có phổ thông nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trung tâm?

- Tôi không bi ai. Căn hộ hạng sang không phải vật phẩm đại diện cho cộng đồng. Nó được nói đến rộng rãi dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và bỏ ra cho giới đầu cơ phổ thông hơn. Giả dụ phỏng vấn một môi giới thì cứng nhắc bức tranh không dễ dàng thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay quay về bức chụp tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ thi thoảng được bung ra thị trường trong thời điểm tới?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế nhạo bất động sản, giảm thiểu đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm dè bỉu giúp thị trường không bị suy thoái. Trái lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra phổ quát, số lượng người bán lại phổ thông.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

NDH


Xem thêm: gia nha dat

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7