Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Chủ Nhật, 10 tháng 2, 2019 ,


8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển thành phố Hà Nội đang có 8 bất cập chính bao gồm: Thủng thẳng trong điều hành các dự án phát triển BĐS cũng như trong giải quyết các công trình vi phạm luật pháp; Thiếu tin tức về thị trường BĐS, không dễ dàng dự đoán thị trường; Nhà nước không dẫn các con phố cho phát triển thị trấn mà tư nhân và lợi ích cá nhân đang dẫn các con phố cho phát triển thành phố.

Quy hoạch đô thị ở Thủ đô có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường thích hợp là do các chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm chi phí đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và bảo kê môi trường. Các công trình phát triển nhà ở quá nhiều mà hạ tầng và dịch vụ phát triển không kịp, làm cho quá vận tải giao thông thị trấn và các hạ tầng khác trong mai sau rất gần. Vốn hóa đất đai không mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu thích hợp, không thu được phần trị giá đất đai tăng cao do hạ tầng đem lại.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho các công trình đầu tư hiện nay vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, khiến cho chi phí phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch không phải là một phương án hợp lý, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, khiến cho suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cộng đồng quyết định.

Nhìn lại hoạt động mua bán BĐS qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói biện pháp kiềm chế lạm phát đã tác động khiến đóng băng hoạt động mua bán bất động sản. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế khoảng 1 tỷ đô la, trong đó một phần đưa tham gia đầu tư cho thị phần nhà ở xã hội đã có ảnh hưởng mang lại hơi ấm cho thị trường. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và một lần nữa các giải pháp kiềm chế lạm phát lại làm cho đó băng hoạt động mua bán BĐS. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ nhị nên hoạt động mua bán BĐS rơi vào đóng băng cho tới cuối năm 2013.

Thị trường bất động sản vietnam bắt đầu phục hồi trong khoảng đầu năm 2014 khi gói giải pháp của Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp dỡ gỡ gian nan cho sản xuất buôn bán, hỗ trợ hoạt động mua bán, giải quyết nợ xấu phát huy công dụng. Trong khoảng 2014, hoạt động mua bán BĐS Việt Nam đã bước sang một công đoạn mới với tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã nhanh lẹ phục hồi nhưng tuy nhiên vẫn phải tiếp tục dồn vào một chỗ nỗ lực giải quyết kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức ảnh có độ tương phản rất cao trong phát triển hoạt động mua bán BĐS của một thời gắn với cầu ảo: Thị phần giá cao thừa cung và thiếu cầu, trái lại thị phần dân dã lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà đất phường hội (kể trong khoảng 2009) đã là một giải pháp hữu hiệu để phục hồi hoạt động mua bán BĐS vào đầu năm 2013. Mặt khác, các biện pháp phóng thích kho BĐS tồn đọng cũng mang lại một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn tại nhiều BĐS "hoang hóa" cần phải một thời điểm tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh thị phần nhà ở phường hội và nhà đất thương nghiệp giá rẻ với sự hỗ trợ của Chính phủ thông qua gói hỗ trợ ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng.

Khó khăn đưa ra các dự báo

Cho đến nay, Thủ đô và TP.HCM vẫn được bình chọn là 2 hoạt động mua bán BĐS có sức cầu lớn nhất, không là thị trường cấp thức giấc mà mang tính chất của hoạt động mua bán cấp vùng và thị trường của cả nước.

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo - Ảnh 1.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội qua các năm

Đi vào chi tiết hiện trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội có thể thấy thị phần BĐS công nghệ có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn dựa vào vào quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu công nghiệp) và UBND cấp tỉnh (cụm công nghệ), sự ảnh hưởng của thị trường ít hơn các phân khúc khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của các khu kĩ nghệ, cụm kĩ nghệ thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho phù hợp thực tế.

Phân khúc văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung - cầu luôn dựa vào vào sức phát triển tầm thường của nền kinh tế. Mấy năm trước, phân khúc này ở Hà Nội cũng dư cung, đến 2016 quan hệ cung - cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Thị phần trọng tâm thương nghiệp, bách hóa, siêu thị bán từng cái (gọi phổ biến là phân khúc bán từng cái) mới được phát triển thành một thị phần lẻ tẻ kể trong khoảng khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh thị phần này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Làng nhàng, kể trong khoảng năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ ra hoạt động mua bán tại Thủ đô khoảng trên 16.000 kể cả căn hộ đã hoàn thành và căn hộ chưa kết thúc. Công đoạn 2010 đến nay thị trường bất động sản nhà đất bị chia thành 2 nửa: Một nửa là nhà ở giá cao và giá trung bình có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm khoảng 20% tổng cầu); nửa kia kia là nhà đất giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm đến 80% tổng cầu). Tương tự, việc giữ mức tổng cung nhà đất ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của thị trường bất động sản.

Trong khoảng những bất cập trên, tổ chức điều hành cần sớm xây đắp, công khai thông tin thị trường BĐS gắn với các chỉ số cơ bản nhằm đưa ra các dự đoán. Triển khai thực hiện các công trình phát triển nhà đất phải đồng bộ với các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, không để xẩy ra hiện trạng mất cân đối và quá chuyên chở không gian.

Áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” đối với các công trình phát triển khu đô thị mới, nâng cấp các khu thị trấn hiện hữu, làm mới khu chung cư, xây đắp nông thôn mới. Trường phù hợp không đủ điều kiện áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” thì có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thành phố” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Không gian

Diễn đàn doanh nghiệp


Xem tại: dịch vụ nhà đất

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7