Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Tư, 13 tháng 2, 2019 ,

Diện tích thị trường đang hẹp dần, nguồn cung chạm mặt phổ quát hạn chế giễu và vẫn tồn tại nỗi lo sốt đất tiến công hoạt động mua bán địa ốc TP HCM.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa báo cáo báo cáo nêu nhiều mối lo ngại cho thị trường địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít ra 7 thách thức đáng chú trọng vì có thể tác động không tốt đến hoạt động mua bán BĐS 12 tháng tới.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu ngân sách trong khoảng đất, trong khoảng tiền sử dụng đất dự án bất động sản tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với mục tiêu được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu nhập trong khoảng tiền sử dụng đất công trình giảm tới 22,5%.

Yếu tố đáng thân mật là số tiền thu ngân sách trong khoảng đất mà các tổ chức và tư nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên tới 3.013 tỷ đồng; Tỷ trọng nguồn thu trong khoảng đất trong tổng thu ngân sách của thị trấn năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (trong khoảng 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA lo lắng nguồn thu nhập ngân sách nhà nước từ đất, trong khoảng tiền dùng đất dự án BĐS tại TP HCM không chỉ có tín hiệu chững lại năm 2018 mà còn có khả năng tiếp diễn sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm quy mô thị trường

Diện tích thị trường bất động sản bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 công trình nhà đất hiện ra trong mai sau với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ tầm thường cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong mai sau với 28.316 căn, quy mô hoạt động mua bán giảm tới 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy hoạt động mua bán BĐS thị trấn chưa phát hành vững bền.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn nhạo báng nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê chuẩn y Chương trình sản xuất nhà ở công đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát hành dự án tầm thường cư cao tầng tại khu vực trung tâm thị trấn tới năm 2020. Yếu tố này đã tạo lợi thế "độc quyền" cho một số chủ đầu tư có công trình hiện hữu, song song khiến sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn đến việc khiến cho sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các tổ chức bất động sản bị giảm thu nhập, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề nghề khác có can dự thị trường bất động sản cũng bị tác động theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, thị phần nhà đất cao cấp chiếm đoạt 30%, phân khúc trung cấp chiếm 45,3%, bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây đắp thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ giá bán trên 40 triệu tiền việt mỗi m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu tiền việt mỗi m2 được xếp vào căn hộ cao cấp.

Giả dụ tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo bí quyết tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà đất cao cấp có thể còn cao hơn phổ thông so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây đắp cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp và rất thiếu nhà đất trong phân khúc bình dân.

Nhà đầu tư thứ cấp biến động mạnh

Theo các đơn vị dò hỏi hoạt động mua bán năm 2018, trong phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ tậu đầu cơ chiếm đoạt tới 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm đoạt 13%, đối tượng mua hàng sắm để ở chỉ chiếm hữu 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư choán 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm hữu 15%, đối tượng mua hàng sắm để ở chiếm đoạt 35%, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng cường so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà đất trung cấp, tỷ trọng nhà đầu tư khoảng 20 - 30%. Thị phần dân gian khoảng trên dưới 10%. Việc tăng thêm quá đa dạng chủ đầu tư buôn bán thứ cấp trong thị phần nhà đất cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu cơ kinh doanh, cất giữ của cải, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn tới việc đầu tư và kích giá ảo trên hoạt động mua bán BĐS.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có vài công ty của thành phố. Báo cáo trong khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng trị giá hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong quá trình phân chia, lưu thông; tồn kho do công ty chủ động lùi tiến độ mở bán; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho BĐS theo chiến lược buôn bán của công ty và hàng tồn kho trong công đoạn phân chia, lưu thông là yếu tố phổ biến. Vấn đề đáng thân mật là hàng tồn kho do đã đưa ra hoạt động mua bán nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của đơn vị và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và bình an nguồn hỗ trợ.

Sốt ảo giá đất nền có thể quay về tiến công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra rộng rãi đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác biệt năm 2018 xảy ra ít ra 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những nguồn gốc chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong phổ thông trường thích hợp có thể đã móc nối với vài cán bộ cấp hạ tầng để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những thông tin thiếu cơ sở vật chất và chưa chính xác về quy hoạch tạo ra thành phố, sản xuất chuỗi hệ thống cơ sở giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên các dụng cụ tin tức, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự trình bày, trang lăng xê chuyên đề) để làm cho giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Mặc dầu tình hình này đã được giữ vững vào nửa cuối năm 2018, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả để thị trường tạo ra bất biến trong năm 2019.

Vũ Lê


Có thể bạn quan tâm: gia nha dat

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7