Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Năm, 31 tháng 1, 2019 ,

Cách đây không lâu, HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính cu lỉ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TP.HCM về việc hoàn thành cách thức, chính sách, khắc phục một số yếu tố kinh tế trong chế độ và pháp luật đất đai. Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chính trong hệ thống quy định đất đai, khiến cho giảm hiệu quả kinh tế đất và vốn đầu tư đất đai. Sau đây xin trích ra 5 hạn chế đầu tiên.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

“Bảng giá đất” của các địa phương bây giờ chỉ có trị giá bằng khoảng 30-50% giá hoạt động mua bán, HoREA đã nhận ra điều này và kiến nghị sửa đổi.

Thứ nhất, HoREA cho rằng, qui định “Chính phủ ban hành khuông giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ “Khuông giá đất” thì UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” pháp luật tại Khoản 1 Điều 114 đã tranh chấp với nguyên lý “Giá đất thích hợp với giá đất chung trên hoạt động mua bán” được luật pháp tại Khoản 1 Vấn đề 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp, đi sát với thực tiễn tình hình của địa phương và không khả thi vì các “Bảng giá đất” của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá hoạt động mua bán. Quy định này đã làm hạn dè bỉu tính năng động, chủ động, tính chịu bổn phận và tính giải trình của các tỉnh, thị trấn trực thuộc trung ương.

Thứ hai, công việc xác định “Giá đất chi tiết” luật pháp tại Khoản 3 Yếu tố 114 còn nhiều bất cập, vướng mắc vì chưa thể bảo đảm nguyên lý “Giá đất phù hợp với giá đất chung trên thị trường”.

Bốn qui định định giá đất (bao gồm so sánh trực tiếp; chiết trừ; doanh thu; thặng dư) để xác định “giá đất chi tiết” theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả cao thấp khác nhau. Nhất là giữa chế độ thu nhập và chế độ thặng dư vẫn chưa bảo đảm độ tin cậy, mà duyên do là do thiếu thông tin giá đất, chưa có toàn diện cơ sở vật chất dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của tổ chức giám định giá đất, giám định viên giá đất.

Ví dụ: Xác định giá đất cụ thể khiến giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1) chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, tức gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Ví như không đấu giá mà thi hành bán chỉ định mặt bằng này cho chủ đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị thất thoát tới 910 tỷ đồng.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

Thứ ba, tiền dùng đất là khoản thu ngân sách Nhà nước được quy định tại Luật Đất đai mà đúng ra phải được luật pháp trong Luật Thuế, dựa trên nguyên tắc các khoản thu ngân sách Nhà nước đều là các khoản thuế và phí được luật pháp trong Luật Thuế.

Tiền sử dụng đất hiện còn là “ẩn số”, không bảo đảm tính minh bạch và chẳng thể dự báo trước khi quyết định đầu tư. Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu xài và đang phát hành cơ chế “xin - cho”, dẫn đến ngân sách Nhà nước bị thất thu do trạng thái ký hợp đồng cưa đôi, cưa ba.

Thứ tư, Luật Đất đai 2003 có 2 giễu cợt định: “Đấu giá đất” và “Đấu thầu công trình có sử dụng đất”. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 đã bỏ nhạo báng định “Đấu thầu dự án có dùng đất”, chỉ còn lại chế nhạo định “Đấu giá đất”. Sau đó, chế giễu định “Đấu thầu công trình có dùng đất” được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 nhưng rất cần thiết được bổ sung quay về tham gia Luật Đất đai để đảm bảo yêu cầu của “luật nội dung, luật gốc”.

Thứ năm, theo HoREA, Luật Đất đai chưa có luật pháp cách thức “Tái nhân tố chỉnh đất đai, tái phân lô” để dịch vụ cho công việc chỉnh trang, tái thiết thị trấn cũ, trong khoảng đó có thể bảo đảm lợi ích của người dân tại chỗ, của chủ đầu tư và của phường hội.

HoREA lấy ví dụ: Năm 1993, TP.HCM đã thi hành chiến thắng cách thức này tại dự án chỉnh trang Khu cư dân Xóm Cải (phường 8, thị xã 5) có quy mô 3,6 ha, với sự tham gia của cộng đồng cư dân và tái định cư tại chỗ 100%.

Thêm vào đó, hiện Luật Đất đai cũng chưa có cơ chế để chấp hành chính thức quy định công ty được kiếm được góp vốn quyền dùng đất của người dùng đất, từ đó có cơ sở vật chất cùng chấp hành dự án theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cách thức bảo đảm quyền lợi cho cổ lỗ đông thiểu số, cổ hủ đông bé xíu (yếu thế) trong công ty cổ lỗ phần là những người góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem tại: dịch vụ nhà đất

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7