Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Hai, 10 tháng 12, 2018 ,

Với 1 tỷ đồng có thể đầu cơ bất động sản không?

"Cách đây khoảng 3-4 năm thì các chủ đầu tư sẽ hỏi với số vốn đầu cơ khoảng 3-4 tỷ đồng nhưng bây giờ con số này giảm xuống còn 1 tỷ đồng", bà Dương Thùy Dung, giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam chia sẻ tại talkshow The Quoc Khanh Show phương pháp đây không lâu.

Theo bà Dung, chọn lựa đầu cơ bất động sản với 1 tỷ đồng còn phụ thuộc tham gia việc bạn có đi mượn, sử dụng đòn bẩy vốn đầu tư hay không. Với số tiền này, nhà đầu tư có thể chọn những hạng mục như căn hộ phổ biến cư, đất nền hoặc xây nhà trọ cho thuê. Với đầu tư đất nền, giám đốc CBRE cũng chỉ rõ diện tích đầu cơ chỉ từ 40-50m2 tại các khu vực ven thị trấn như huyện Bình Chánh, Nhà Bè (gần Long An, Long Hậu). Dường như số vốn này không thể đủ tài năng mua nhà thị trấn.

"Khi đầu cơ bất động sản thì tiền chỉ là 1 trong những yếu tố giúp anh chị có thể chiến thắng", chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh chia sớt. Ông Chánh vốn có thương hiệu 12 năm đầu cơ và 6 năm khiến cho việc với chủ đầu tư tư nhân. Theo vị chuyên gia này, những thứ cần thiết hơn bao gồm: Tư duy hoạt động mua bán, khí cụ, kỹ năng và kiến thức về ngành.

"Đa dạng anh chị bị thiếu mảng rất lớn là kiến thức về ngành nghề nên khi đi tham gia hoạt động mua bán vô cùng hoảng sợ không biết mở đầu từ đâu, pháp lý như nào", ông Chánh nói về thực tế đầu cơ hiện thời. Theo ông kiến thức về ngành nghề gồm 4 thứ: Tri thức về từng thị phần. Chả hạn đầu cơ căn hộ khác đầu tư đất nền như thế nào? Đầu tư dãy nhà trọ hay đầu tư nhà phố có đặc điểm gì?

Thứ 2 là kiến thức về thị trường, nên tham gia thị trường lúc nào, ở khu vực nào? Kế hoạch ra sao? Thứ 3 là yếu tố pháp lý. Các dạng pháp lý căn bản chủ đầu tư phải phân biệt được. Tự dưng nắm được pháp lý thì dù số vốn là 100 tỷ đồng thì cũng rất không may. Thứ 4 là tiền.

Chuyên gia Chánh cũng cho nhân thức ông từng khiến một cuộc dò la trong số đông đầu tư tại Đô thị Hồ Chí Minh. Theo đó với số vốn trên dưới 1 tỷ đồng hiện có thể đầu tư được căn hộ cao cấp ở Biên Hòa, Vi la ở Nhơn Trạch, Nhà phố ở Hóa An, 500m2 ở Củ Chi, Nhà thị trấn các con phố Nguyễn Kiệm quy mô 7m2 hay đất nền quy mô 120 m2 gần sân bay Long Thành.

Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố? và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam - Ảnh 1.

1 tỷ đầu tư căn hộ tầm thường cư cần lưu ý nhân tố gì?

Nói về đầu cơ thị phần căn hộ, bà Dung nghĩ rằng nhà đầu tư có thể tìm cho thuê trong vòng 5-10 năm, sau đó bán đi với chờ đợi giá căn hộ tăng lên lên.

"Thực thụ với căn hộ trị giá thấp trên dưới 1 tỷ đồng thì chúng ta có thể hy vọng tham gia dòng tiền cho thuê hàng 04 tuần nhưng để hy vọng vào lợi nhuận sau vài năm bán đi và có lợi nhuận thì không cao", vị giám đốc CBRE thẳng thắn nhận xét.

Bà Dung lấy chả hạn một căn hộ ở huyện Bình Tân có giá bán khoảng 1,2 tỷ đồng với diện tích 70m2, 2 phòng ngủ khi cho thuê có thể có thu nhập 4 triệu/04 tuần. Mức giá này phù hợp với gia đình có 1-2 con bé xíu và họ chuẩn bị thuê. Trường phù hợp này giả dụ không vay nhà băng và bán đi sau 5 năm thì đây là khoản đầu tư ổn định an ninh bởi trong quãng thời gian này chưa bán vẫn có 1 nguồn tiền trong khoảng cho thuê. Dĩ nhiên giá sàn cần được tính toán cộng thêm trượt giá, không thấp hơn giá bán tìm thuở đầu.

Ngược lại trong trường hợp chủ đầu tư cần đi vay 1 nửa để có được căn hộ này. Với lợi nhuận suất khoảng 10%/năm thì tiền lãi nhà băng hàng bốn tuần sẽ cao hơn tiền thuê nhà thu được. Vì thế buộc chủ đầu tư phải bán được giá cao hơn 3-4% mới có thể hòa vốn còn không coi như lỗ. Với thị phần căn hộ bình dân dưới 1 tỷ đồng, mức phát triển giá 3-4%/năm theo bà Dung là chẳng phải dễ.

Hiện nay một số khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh có chi phí căn hộ khoảng 1 tỷ hoặc cao hơn gồm quận Bình Tân, huyện 8, quận 9 giáp Thủ Đức, Tân Bình. chậm tiến độ là những căn hộ 55-70m2 với chi phí trong khoảng 1,2-1,8 tỷ đồng. Giá trung bình tại các khu vực này là 17-20tr/m2. Còn chi phí cho thuê các căn hộ như này hiện chỉ giao động 3-6 triệu/04 tuần.

Lẻ tẻ tại một số dự tại thị xã 9 có đường metro dự kiến đi qua. Hiện phổ biến nhà đầu tư sắm giá ngang bằng thị trường với kỳ vọng 2021 thì giá sẽ tăng lên. Theo bà Dung, ngoài các công trình này thì phần nhiều các dự án khác không có kỳ vọng phổ biến về tăng giá cùng lúc nguồn cung tiếp diễn tăng cao.

Trong khoảng nghiệm của mình, ông Chánh nghĩ rằng đầu cơ căn hộ chỉ có 2 thời điểm sinh lời lần đầu tiên báo cáo dự án, đây là lúc giá rẻ nhất. Thứ 2 là sắp bàn giao nhà. Thời điểm này người mua nhìn thấy được toàn diện tiện ích, căn hộ mới bàn giao nên sẽ nô nức mua và là cơ hội để bán ra. Tuy nhiên cũng như bà Dung, ông Chánh nghĩ là việc giữ căn hộ 5 năm với kì vọng tăng giá thì phần tăng cũng chỉ bằng tiền gửi ngân hàng nhận lợi nhuận.

Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố? và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam - Ảnh 2.

1 tỷ đồng đầu cơ đất nền cần chú ý vấn đề gì?

Về phía ông Chánh, trong đầu cơ bất động sản, kĩ năng hội đàm cực kì cần thiết để có được giá phù hợp. Với phần khúc đất nền, cần xem xét tới 2 nhân tố cấu thành gồm đất và nhà. Theo đó nhân tố tăng giá là đất bởi sự hữu hạn của tài nguyên. Dường như đó chi tiêu để xây nhà hoàn thành với 1 số biệt thự nhà vườn chỉ ở mức 6 triệu/m2.

"Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì cam đoan lời", ông Chánh tiết lộ. Theo chuyên gia này, đừng nghĩ tại Biên Hòa thì hạn độ tăng lãi kém hơn Tp.HCM. Bây giờ bất động sản Tp.HCM mở đầu chững lại. Dường như thực tiễn chính ông Chánh sắm 1 căn nhà phường tại khu vực trọng điểm phường An Bình, Tp. Biên Hòa với chi phí 1,3 tỷ đồng sau khi đàm phán với chủ nhà (mức muốn bán là 1,4 tỷ đồng). Một tuần sau căn nhà này có người muốn mua lại với giá 1,5 tỷ đồng. Theo ông Chánh câu chuyện ở đây chẳng phải vốn nữa mà là tư duy, tri thức ngành, công cụ, tài năng.

Về đầu tư đất nền vùng ven nhà đầu tư cần để ý tránh các lỗi cơ bản. Chuyên gia này cho rằng nhiều khách hàng mà không hiểu pháp lý. Ông Chánh chỉ sắm đất nền có sổ đỏ và đất thổ cư. Một trong lý do dễ chơi là nếu như cần vốn thì có thể sử dụng để thế chấp mượn ngân hàng. Trong khi đó các mảnh đất tìm giấy tay, thủ tục chưa hoàn chỉnh hay đất nông nghiệp thì không thể mượn nhà băng. Lúc đó bạn cần tiền để quay lại hoạt động mua bán khi có thời cơ mà không thể làm được.

Nguyên tắc thứ 2 theo ông Chánh là chỗ nào có người thì giá đất mới lên. Chuyên gia này tránh đầu tư ở những vùng không có người hay trông chờ tham gia quy hoạch. Tư duy của ông Chánh là không chờ hoạt động mua bán mà mua là có lời ngay, giá tốt ở thời gian hiện tại thay vì chờ mai sau.

Theo Thảo Nguyên

Trí Thức Trẻ


Có thể bạn quan tâm: mua dat

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7