Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Thứ Ba, 25 tháng 12, 2018 ,

Bảo lãnh dự án: Vẫn còn mơ hồ

Thời kỳ hoạt động mua bán bất động sản tan vỡ “bong bóng”, rơi vào trạng thái ngủ đông kéo dài từ 2008-2013 với hàng ngàn công trình bị bỏ hoang, khiến cho nhiều người mua nhà điêu đứng vì mất tiền nhưng nhà thì không được kiếm được.

Để bảo vệ người tiêu xài và minh bạch hóa hoạt động mua bán, Luật Buôn bán BĐS 2014 đã bổ sung, đưa vào qui định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Nội dung nêu rõ, chủ đầu tư trước khi bán nhà cho khách hàng, phải chấp hành việc bảo lãnh dự án nhà ở xuất hiện trong tương lai bởi một nhà băng thương mại có đủ năng lực cam đoan bảo lãnh. Khi công trình chậm bàn giao, nhà băng có trách nhiệm chấp hành việc bảo lãnh bằng bồi thường thiệt thòi, trả lại tiền cho người mua nhà dự án.

Pháp luật này tại thời gian đó đã được phổ biến chuyên gia đánh giá như một bước đột phá, giúp thị trường BĐS phát hành minh bạch, vững bền và bảo kê quyền lợi của khách hàng nhà.

Theo đòi hỏi của Bộ Xây dựng, 11 địa phương phải thi hành báo cáo tình hình chấp hành bảo lãnh công trình bất động sản gồm: Thủ đô, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, TP.HCM, TP. Cần Thơ, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP. Đà Nẵng, Khánh Hòa và Thừa Thiên Huế.

Thế nhưng, sau một thời gian khai triển, thị trường đến nay vẫn chưa có thông tin cụ thể công trình nào được bảo lãnh từ nhà băng. Và câu chuyện về một công trình ở quận Hà Đông (Hà Nội) bị ngân hàng siết nợ xảy ra càng làm người dùng và hoạt động mua bán nghi ngại hơn về vấn đề bảo lãnh công trình nhà đất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Khoáng sản và Môi trường, đa dạng công trình bây chừ cam đoan có nhà băng bảo lãnh, nhưng đều không nói rõ cụ thể bảo lãnh như thế nào, bảo lãnh toàn công trình hay bảo lãnh cho từng căn hộ. Ngoài ra đó, chỉ khi ngân hàng ký với đối tượng mua hàng thích hợp đồng bảo lãnh cho từng căn hộ của họ, việc bảo lãnh ở đây mới có trị giá thực thụ.

Chia sớt quan niệm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nghĩ là, đã hơn 3 năm Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực, thắc mắc đặt ra cho thời gian hiện nay là đã có bao lăm tỷ đồng được bảo lãnh công trình nhà đất sinh ra trong tương lai, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được tạo ra, bao lăm bảo lãnh công trình có mâu thuẫn và đã xử lý ra sao?

bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

“Tôi là người hoạt động trong ngành nghề ngân hàng còn không giải đáp được thì người mua nhà ‘ngoại đạo’ làm cho sao nắm được. Đến giờ cũng chưa thấy có bất kỳ thống kê hay thông báo công khai nào can dự về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này. Hiện không ít dự án không rõ ràng bảo lãnh, dẫn đến không có tham số về số bảo lãnh đã phát triển. Ngoài ra đó, tổ chức quản lý chỉ kiểm soát phần ngọn, không phải có dữ liệu cho thấy các doanh nghiệp vâng lệnh các luật pháp qui định đến đâu. Điều bảo lãnh do đó dù đã được luật, nhưng người mua nhà cũng không vì vậy mà bớt rủi ro”, ông Hiếu thể hiện sự quan trọng.

Còn theo trạng sư È cổ Đức Phượng (Đoàn Trạng sư TP.HCM), quy định bảo lãnh công trình còn phổ quát điểm vướng bận rộn, bất cập. ví dụ, về khả năng tài chính, chủ đầu tư đang tính dòng tiền cho rộng rãi dự án, khi mà cơ chế bảo lãnh ngân hàng (có thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mục đích sử dụng vốn) chỉ được sử dụng cho dự án đó - dự án chưa đủ điều kiện đã vận động vốn - nên phổ thông công trình không được ngân hàng cấp bảo lãnh (không có tài sản đảm bảo, không dùng đúng mục đích vốn…).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), tại địa bàn TP.HCM, rộng rãi nhà đầu tư có ký phù hợp đồng bảo lãnh công trình nhưng chế độ bảo lãnh và mức phí hoàn toàn khác biệt. Việc tạo ra chứng thư bảo lãnh dự án và mức phí dựa vào tham gia quan hệ giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Có trường thích hợp chủ dự án là cổ đông lớn của ngân hàng, hoặc nhà băng thỏa thuận cho nhà đầu tư vay để thi hành công trình, đối tượng mua hàng mượn tiền để tậu nhà và cùng lúc nhà băng đứng ra bảo lãnh.

Tới lúc cần sáng tỏ

Đứng trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã có công văn đề xuất 11 thức giấc, đô thị trực thuộc Trung ương công bố về tình hình thi hành bảo lãnh công trình trước khi bán, cho thuê tậu nhà đất hiện ra trong mai sau theo luật pháp của Luật Buôn bán BĐS. Theo đó, các địa phương công bố chi tiết thông tin công trình gồm tên công trình, nhà đầu tư, địa điểm, quy mô dự án đã được phê chuẩn y (bao gồm tổng mức đầu cơ; tổng quy mô đất; tổng số nhà ở theo kiến tạo).

Đồng thời đó, các địa phương phải báo cáo tình hình kinh doanh của dự án, gồm: Số lượng nhà đất sinh ra trong mai sau đã bán; Số lượng nhà đất hiện ra trong tương lai chưa bán; văn bản của Sở Xây đắp về việc công trình đủ điều kiện bán nhà đất xuất hiện trong mai sau. Dường như đó, phải lên tiếng minh bạch tình hình thi hành bảo lãnh nhà ở hiện ra trong mai sau của dự án, gồm: Tên ngân hàng cam kết bảo lãnh; Phù hợp đồng/cam kết cấp bảo lãnh của nhà băng; Số lượng chứng thư bảo lãnh đã tạo ra đối với từng phù hợp đồng.

bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

Ở tầm nhìn khác, theo đánh giá của các chuyên gia, vấn đề bảo lãnh nhà băng cho công trình hiện vẫn còn nặng về chế độ. Thực tiễn, với mức phạt 300 triệu tiền việt cho các dự án “khuyết” bảo lãnh, không ít nhà đầu tư đã sắm cách “lách luật”. Khi ra mắt, nhiều doanh nghiệp “lập lờ” ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh nhưng thực chất đây chẳng phải là bảo lãnh, hoặc kiểu tài trợ vốn, thích hợp đồng cấp bảo lãnh…, để người dùng hiểu nhầm dự án đó đã có bảo lãnh từ nhà băng.

Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang đãng Phúc, Giám đốc điều hành Phú Đông Group, việc đòi hỏi bảo lãnh sản phẩm bán, cho thuê hay tậu nhà ở hình thành trong mai sau là cần thiết nhằm kiểm soát an ninh lợi quyền cho khách hàng. Song, tùy thuộc tham gia công trình mà ngân hàng quyết định thực hiện bảo lãnh bằng cơ chế tín chấp, hoặc yêu cầu thế chấp của nả đảm bảo. Trên thị trường hiện nay, chỉ có một vài ít nhà đầu tư phục vụ chứng nhận kiếm được bảo lãnh bằng tín chấp, phần lớn còn lại các công trình muốn nhà băng bảo lãnh phải thế chấp chính dự án hoặc của nả khác.

Về phía nhà băng cũng không muốn bảo lãnh công trình vì mức rủi ro khá cao, quan hệ nguồn vốn vay phải có của nả bảo đảm, phải kiểm soát dòng tiền sử dụng đúng mục đích. Trong khi đó, người mua nhà vẫn trong trạng thái không nhân thức khiến cho sao để bảo kê lợi quyền của bản thân mình, không có kiến thức toàn vẹn về bảo lãnh dự án, không biết trình báo bạn nào khi sắm nhà không có bảo lãnh…

Mặt khác, việc quản lý của nhà nước trong ngành buôn bán BĐS vẫn còn sống sót hạn chế nhạo do đa dạng duyên cớ (nhân lực, địa bàn rộng…), dẫn đến việc rà soát, phát hiện và xử phạt diễn ra rất gian nan. Thực tiễn hiện có rất ít dự án người mua nhà ở hình thành trong mai sau được bảo lãnh ngân hàng, thậm chí có nhà đầu tư được nhà băng hài lòng cấp bảo lãnh cũng không muốn vì sợ tốn phí.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phần nhiều các công trình hiện thời chỉ có bảo lãnh cho “phải phép”, không phổ biến dự án chấp hành nghiêm túc luật pháp này. “Khách hàng khi chưa chiếm được chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ của bản thân, có thể để ý lại cam đoan bảo lãnh của nhà băng với chủ đầu tư để nắm được các luật pháp bảo lãnh cụ thể, nhà đầu tư và nhà băng chịu bổn phận đến đâu trong công trình. Qua đó, yêu cầu nhà băng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam đoan ban đầu”, ông Thanh cho nhân thức.

bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

Biện pháp chống ngập nào cho TP.HCM?

Tuỳ theo tình hình từng khu vực mà TP sẽ có những giái pháp chống ngập khác biệt, chứ không có một giải pháp cục bộ cho TP.HCM.>>>Xem chi tiết
bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

TP.HCM bỗng nhiên ngột dừng quyết định thu hồi khu đất quà Lê Duẩn

Mới đây, UBND TP.HCM vừa ban hành hình định hủy bỏ thu hồi khu đất vàng số 8-12 Lê Duẩn, căn cứ theo đề nghị của cơ quan Cảnh sát khảo sát, Bộ Công An.>>>Xem chi tiết
bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

TPHCM: Tỷ trọng người China tìm nhà tăng đột biến

Trong 3 quý đầu năm 2018, người mua China dẫn đầu thị trường người nước ngoài mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Được biết, trước đó không lâu nước nhà này không nằm trong 5 vị trí đầu tiên.>>>Xem cụ thể

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: mua dat

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7