Home »
Đăng bởi 1991 Land lúc Chủ Nhật, 18 tháng 11, 2018 ,

Có lịch sử là tài sản thoái vốn Nhà nước thuộc Công ti cổ lỗ phần Bia rượu nước hàng điểm tâm Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt tiền rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc tại số 2-4-6 Nhì Bà Trưng (quận 1, TP HCM) luôn lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà phát hành BĐS.

Khu đất tiến thưởng này chiếm hữu bốn mặt tiền các con phố Nhị Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và một mặt hướng ra Công trường Mê Linh, được xem là thế đất độc nhất vô nhị vô nhị còn sót lại tại phường Bến Nghé, TP HCM.

12 năm qua, cùng với sự phát hành sôi động của khu vực CBD (Central Business District - lõi trọng điểm thương mại) Sài Gòn, khu tứ giác này đã bất định mạnh về giá cũng như pháp lý. Trong khoảng một khu đất được Sabeco thuê dài hạn, của cải này vụt sáng biến thành "siêu sao" khi được dự định đầu cơ thành khu cao ốc phức hợp mang tính tượng trưng của ông lớn ngành bia Sài Gòn.

Năm 2006, theo kết quả định giá được bảo lưu trong các thông báo sau này của Sabeco, khu đất được ghi nhận giá trị 735 - 760 tỷ đồng. Nếu tính theo mốc định giá cao nhất lúc này, lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng có giá 127 triệu tiền việt mỗi m2.

Tới năm 2015, Tổng tổ chức kinh doanh Sabeco góp vốn xây dừng Công ti cổ phần Sabeco Pearl cùng 4 cổ hủ đông để đầu tư dự án khu thương mại văn phòng cao cấp tại khu tứ giác tiến thưởng này đã nâng trị giá lô đất lên cách thức đó 9 năm. Theo công bố vốn đầu tư đã kiểm toán năm 2015, tổng của nả đầu cơ của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ đồng (bao gồm quyền sử dụng đất của khu đất với trị giá 997 tỷ và một số chi phí khác).

Nếu tính giá trị của khu đất tương đương với tổng của nả của Sabeco Pearl, tới năm 2015, về mặt lý thuyết, giá đất của khu tứ giác tiến thưởng Sabeco nhích lên vùng giá 166-170 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, trên thực tại, thời điểm này, giá hoạt động mua bán của khu đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng trên thị trường tiệm cận ngưỡng 900 triệu tiền việt mỗi m2.

Đến 04 tuần 11/2018, theo cổng tin tức định giá BĐS Biggee.vietnam, giá đất tuyến đường Hai Bà Trưng cao nhất 1,13 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất tuyến phố Thi Sách thậm chí ghi nhận chi phí trằn 1,29 tỷ đồng mỗi m2 còn trục đường Đông Du có giá đỉnh xấp xỉ 1,28 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất bình quân 3 tuyến phố này tại khu vực xã Bến Nghé cũng tuần tự động dao trong ngưỡng từ 932 triệu tiền việt đến 1,2 tỷ đồng mỗi m2. Với giá thành này, lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng có thể giá trị 6.800 tỷ đồng.

Ngoài ra đó, theo ước tính sơ bộ của một chuyên gia bất động sản, ví như chỉ định giá đất bình quân tại khu đất quà 2-4-6 Nhị Bà Trưng là một tỷ đồng mỗi m2, cộng thêm tối thiểu 20% thặng dư do yếu tố 4 mặt tiền, thì tổng giá trị lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ đồng.

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Nhị Bà Trưng, thị xã 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phó trưởng khoa Buôn bán quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa kiếm được xét, bỏ lỡ nhân tố pháp lý và duyên cớ tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, chỉ xét ở góc cạnh thương nghiệp, lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng có phần lớn thời cơ tăng giá chợt phá.

Đây là một viên ngọc sáng giá nhất còn sót lại tại trục lõi trung tâm xã Bến Nghé, TP HCM. Các chuẩn mực: vị trí, gắn kết, diện tích, độ khan thi thoảng của khu tứ giác đều làm được đẳng cấp vượt trội.

Đương nhiên, trên thực tiễn, hơn một thập niên qua, giá trị khu đất này đang bị đánh giá dưới mức tiềm năng. Ông Nghĩa phân tích, nếu như lấy năm 2006 làm cột mốc, từ vùng giá 127 triệu đồng mỗi m2 tới nay (năm 2018) khu tứ giác tiến thưởng của Sabeco đã có giá cao nhất khoảng 1,3 tỷ đồng mỗi m2, tức là hơn một thập kỷ qua, giá đất lô 2-4-6 Hai Bà Trưng tăng 10 lần, tức mỗi năm ngày càng tăng một chấm.

Vận tốc tăng giá này quá phổ biến so với vị thế CBD (Central Business District), chưa tương hợp so với tiềm năng to lớn của khu tứ giác vàng Sabeco. Thậm chí vận tốc tăng giá này cũng kém xa so với biên độ tăng giá đất toàn TP HCM sau tất cả cơn sốt đất diễn ra trong 12 năm qua, ông Nghĩa kiếm được xét.

Theo chuyên gia này, để xác định đúng giá trị của khu đất tiến thưởng Sabeco cần có hội đồng thẩm định giá toàn vẹn để cân đo đong đếm chính xác giá trị của cải theo tiêu chuẩn Nhà nước qui định. Hình như, tiến hành đấu giá cũng được xem là phương thức khả thi, đảm bảo tính khách quan và công bằng, giúp lô đất tiệm cận gần với trị giá thật.

Ông Nghĩa cũng nêu thêm vài phương án xem thêm về phương pháp tính toán trị giá của bất động sản địa điểm vàng như lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng. Theo ông, có 4 nhân tố cần được để ý thêm khi bắt đầu thẩm định giá khu tứ giác tiến thưởng này.

Thứ nhất, xác định giá trị toàn thể của khu vực bao quanh để từ đó đối chiếu với giá trị của lô đất. Thứ hai, xác định khả năng kết nối cơ sở đa công cụ như: gắn kết đường bộ, tuyến đường thủy, các con phố sắt (metro). Thứ ba đánh giá phong thủy: hướng gió, view (tầm nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông... Thứ tư xem xét đến độ lớn của lô đất, diện tích của công trình trên đó.

Trong 4 yếu tố này, cần khác biệt lưu ý đến quy mô của lô đất. Với diện tích hơn 6.000 m2, địa điểm mũi tàu có 4 mặt tiền, tọa lạc tại phố Bến Nghé, là một lợi thế vượt trội của khu tứ giác này, vì diện tích hơn 6.000 m2 hoàn toản lớn để thực hiện các ý nghĩ đó kiến trúc, công trình cao tầng độc đáo.

Cũng cần chú ý thêm, phường Bến Nghé là phường lâu đời của quận 1 (được xếp vào thị xã 1 bất biến từ năm 1975 đến nay), gắn liền với phần lớn di tích, công trình lịch sử mang tính biểu trưng của TP HCM, lại có ích thế trên bến dưới thuyền và tại đây không còn phổ thông quỹ đất trống diện tích lớn nữa.

Chuyên gia này cho hay, trong phổ biến chứng thư giám định giá ông đã từng xem thêm qua, trong nhân tố kiện quỹ đất khan hi hữu, diện tích đất càng lớn, càng cho phép khai thác vị thế thương nghiệp cao, thường được để ý là cơ sở để tạo nên giá trị tăng thêm cho bất động sản có địa điểm từ tiến thưởng đến kim cương. "Nhân tố này cũng tương tự như độ lớn của viên vàng có thể khiến cho trị giá của nó tăng theo cấp số nhân", ông Nghĩa nói.

Chả hạn: lô đất địa điểm trọng tâm có diện tích trên 2.000 m2 được cộng thêm 5-10% giá trị lợi thế. Lô đất ở khu CBD rộng trong khoảng 3.000 đến 4.000 m2 trở lên sẽ được cộng thêm chí ít 15% giá trị. Với phương pháp đánh giá lợi thế lũy tiến theo độ lớn của BĐS, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ngay vị trí mũi tàu đắc địa của thị trấn Bến Nghé vốn đã không còn phổ biến đất trống, có thể cộng thêm tối thiểu 20-30% thặng dư giá trị.

Phó trưởng khoa Buôn bán quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM dự đoán thêm, sự khan thi thoảng sẽ tạo nên thế độc quyền và đẩy giá của cải tăng vọt một bí quyết bất quy tắc. Vì vậy, trị giá của khu tứ giác vàng 2-4-6 Nhị Bà Trưng sẽ còn tiếp tục bất định mạnh cùng với sự phát triển của khu trục lõi trọng điểm Sài Gòn trong tương lai.

Vũ Lê


Xem tại: dịch vụ bất động sản

Tags:

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ

Bản quyền thuộc về Ivan Nguyen, Căn Hộ Luxriverview Quận 7